La “cabida” de una finca no es más que la superficie de la misma, entendiéndose por tal la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad.

Para la identificación de una finca en el Registro de la Propiedad se utiliza, entre otras características, su medida superficial. Las superficies que se suelen describir son las correspondientes a la parcela y a la superficie construida en el caso de que exista alguna edificación. En el caso de las divisiones horizontales, en las que cada vivienda o piso es una finca registral independiente, se describe solamente la superficie construida de la vivienda que conforma la finca registral independiente.

En algunas ocasiones podemos encontrarnos que existe una discrepancia entre la superficie superficies de una finca, concretamente la superficie real comprobada tras un levantamiento topográfico y la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad. Este exceso de cabida puede corresponder bien a la superficie construida, bien a la superficie del terreno, bien a ambas. En estos casos, cuando se realiza una tasación, se informa de la existencia del exceso de cabida y de cómo afecta a la valoración mediante cautelas (observaciones, advertencias o condicionantes).

georeferencia

De esta manera cuando hablamos de intentar rectificar la cabida de una finca estamos hablando de rectificar su superficie.

En bt2 asociados somos conocedores que uno de los principales problemas derivados de un exceso de cabida es la falta de seguridad en la identificación de la finca; es decir, no hay seguridad de que el exceso de superficie pertenezca realmente a la finca o que se trate, como se ha comentado anteriormente, de una invasión de otra finca vecina.

El procedimiento de inscripción depende del porcentaje en que se excede la superficie registral:

  • En caso de excesos inferiores al 5% de cabida se permite la mera rectificación de la superficie directamente en el Registro de la Propiedad (Art. 298 R.H.).
  • Para excesos entre el 5% y el 20% de cabida, se debe contar con un certificado o informe de técnico competente que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida (Art. 298 R.H.).
  • Cuando el exceso es superior al 20% de cabida existen diversas opciones:
  • Mediante la tramitación judicial de un expediente de Dominio.
  • Mediante Acta de Notoriedad.
  • Acta de Presencia y Notoriedad.
  • Mediante la inscripción del título público de adquisición de exceso de superficie.

La Ley 13/2015, de 24 de junio, modificó la Ley Hipotecaria y el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y entre otras cuestiones regula un sistema de coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad, de forma que en los registros se incorporen las descripciones gráficas georreferenciadas de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral, lo cual, a priori, permite una mejor identificación de los inmuebles

El procedimiento general para rectificar la cabida de un solar, o finca será a través de la tramitación del expediente de Representación Gráfica Alternativa Georreferenciada.

La representación gráfica alternativa cumple con tres objetivos:

  • Descripción exacta de las fincas en cuanto a su ubicación, delimitación y superficie.
  • Incorporación de la representación gráfica en la descripción de la finca que conste en el Registro de la Propiedad, lo que resulta obligatorio en las inscripciones de nuevas fincas en el Registro, y potestativo en el resto de los casos.
  • Mejora de la cartografía catastral

La representación gráfica alternativa, además de las características ya indicadas debe cumplir con:

  • La aprobación expresa del propietario de la finca o autoridad pública, manifestando además que la descripción catastral, no se corresponde con la realidad física de la finca.
  • Delimitación geográfica de las fincas mediante coordenadas georreferenciadas de los vértices del perímetro externo (e internos si los hay) de la parcela.
  • Contenida en un fichero informático en formato GML de parcela catastral.
  • Coincidencia entre los datos derivados del plano georreferenciado y los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes que consten en la escritura.

Representación gráfica sobre cartografía catastral respetando los límites catastrales exteriores de la zona modificada.

exceso de cabida tarjeta georreferencia

Estos son algunos ejemplos de servicios que ofrecemos a nuestros clientes:

Certificados de superficie Levantamientos Topográficos Certificados de Georreferenciación • Informes de Representación Gráfica Alternativa • Modificaciones registrales de fincas (agrupación, agregación y segregaciones) Alteraciones Catastrales • Deslindes de Fincas. 

bt2 asociados le ofrece la mejor y más completa oferta en georreferenciación para actos entre Catastro y registro de la Propiedad.

Calidad y profesionalidad nos permiten asumir el compromiso de cumplir sus expectativas y objetivos con la seriedad y empatía que se merece.

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Nuestra oficina se encuentra en Valencia capital, realizamos el asesoramiento técnico de tu rectificación de cabida  de una superficie de terreno, solar o finca, así como en todos los municipios de provincia como Torrente, Burjassot, Meliana, Almàssera, Paterna, San Antonio de Benagéber, L´Eliana, La Pobla de Vallbona, Lliria, Puçol, La Pobla de Farnals, Alboraia, Tavernes Blanques, Mislata, Xirivella, Albal, Picassent, Catarroja, Paiporta, Montserrat, Sagunto, Buñol, Chiva, Cheste, Requena, Utiel, etc


PREGUNTAS Y RESPUESTAS ACERCA DEL INFORME DE GEORREFERENCIACIÓN

Son muchas las preguntas que recibimos en nuestras oficinas de bt2 asociados a la hora de solicitar un Informe de Georreferenciación desde que publicamos la entrada Georreferenciación y representación gráfica alternativa.

El certificado de Georreferenciación es el documento en el que informa de la elaboración de un fichero informático, en formato GML (Geography Markup Languaje), mediante digitalización sobre la cartografía catastral servida por la Sede Electrónica del Catastro.

Dicho fichero se genera al objeto de ser utilizado como descripción técnica y/o representación gráfica alternativa en los procedimientos recogidos en la Ley Hipotecaria, según lo establecido en la Resolución d11652 de 26 de octubre de 2015 por la que se regulan los requisitos técnicos para el suministro de información por los notarios a la dirección General del Catastro, y Resolución 11655 de 29 de octubre de 2015 por la que se  regulan los requisitos  técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad.

En general se han protocolizado tres tipos de informes:

  1. Informe de Georreferenciación de Fincas procedentes de digitalización sobre cartografía catastral.
  2. Informe de Georreferenciación de Fincas procedentes de levantamiento topográfico.
  3. Informe de Georreferenciación de Construcciones.

georeferenciación Valencia

A continuación, bt2 asociados explica cuál es el método de trabajo para la obtención de un Informe de Georreferenciación:

  1. En el caso de tener que realizar un levantamiento topográfico, habrá que realizar la instauración de bases para la realización el mismo, con el fin de obtener las Coordenadas UTM ETRS89, en el que además se elaborará un informe básico, para la obtención del plano georreferenciado y preparación con coordenadas de vértices de parcela, que será necesario a la hora de posteriormente en el informe de validación gráfica.
  2. Se generarán los ficheros GML, utilizando las utilidades del Colegio Oficial de Ingeniería Geomática y Topográfica.
  3. Se procederá a realizar la validación en la SEC y se genera el Informe de Validación Gráfica, que este podrá ser positivo o negativo.( solo para parcelas, no existe Informe de Validación Gráfica para construcciones). Hay que tener en cuenta que estamos minimizando los casos negativos para la Dirección General del Catastro, es decir solucionando los informes negativos por solapes y huecos existentes en la cartografía catastral.
  4. Se procederá al visado del documento, en ese momento los datos del cliente introducidos en el mismo, aparecerán en el Informe de Georreferenciación, en el mismo se incorporarán los ficheros GML y el Informe de Validación Catastral.
  5. Finalmente se visará dicho certificado de Georreferenciación.

informe de georreferenciación

A partir de este momento, esta información que contiene el Informe de Georreferenciación es el documento que necesita el cliente, notario, registro, etc. Más información sobre Georreferenciación en la web: www.bt2asociados.com/georreferenciacion.


¿Que es la georreferenciación?

La Universidad Politécnica de Valencia define la georreferenciación, como un proceso por el cual se dota de un sistema de referencia de coordenadas terreno a una imagen digital que originariamente se encuentra en coordenadas pixel.

La georreferenciación es el uso de coordenadas de mapa para asignar una ubicación espacial a entidades cartográficas. Todos los elementos de una capa de mapa tienen una ubicación geográfica y una extensión específicas que permiten situarlos en la superficie de la Tierra o cerca de ella.

¿Alguno de vosotros, que no seáis técnicos, os habéis enterado de algo?

Existen unas cuantas definiciones más, dependiendo del Organismo que la realice o de la titulación de la persona que la haga, pero a cada cual más técnica y enrevesada.

Pero la más sencilla puede que sea esta:

“la georreferenciación sitúa en un mapa puntos concretos de la geografía” Y consiste en ubicar un objeto en el espacio tridimensional con respecto a la tierra utilizando un sistema de coordenadas

Lo que significa que solo existe un punto en todo el espacio terrestre, con esas coordenadas.

Si dos puntos, forman una línea, tres puntos forman un plano, quiere decir que no existen dos líneas, ni dos planos con las mismas coordenadas en el globo terráqueo.

Siempre estarán en el mismo sitio, suceda lo que suceda y pase lo que pase.

¿Para qué sirve la georreferenciación?

Aquí viene lo bueno de la georreferenciación, que cualquier terreno, finca rustica, edificio…. que este georreferenciado, puede ser localizado en cualquier momento, aunque haya desaparecido físicamente, su entorno haya sido modificado o alterado, por la mano del hombre o por desastres naturales.

Veamos un ejemplo, muy sencillo y que puede suceder en cualquier ciudad y pueblo de España.

Poseemos una edificación en una manzana de viviendas y queremos construir un edificio. (viviendas en bloque, un unifamiliar…) y hemos comprado las dos parcelas o edificios que estaban junto a nuestra parcela.

El Pan general del Ayuntamiento, nos dice que la manzana de viviendas, que consta de 3 parcelas, se reduce la superficie de estas, se hacen nuevas alineaciones, se crea un parque y se amplían las calles.

Es decir, nos cambian totalmente la configuración de las parcelas, para llegar a otras completamente distintas.

Qué debemos hacer:

  1. Agrupar las tres parcelas. (Teniendo en cuenta las coordenadas georreferenciales de cada una de ellas).
  2. Segregamos de esta nueva parcela los viales y la zona ajardinada.
  3. Nos queda la parcela definitiva, (parcela catastral resultante), con la nueva georreferenciación.

Este último documento es el que se presenta en el Ayuntamiento, Registro de la Propiedad y Catastro.

A todo este proceso le llamamos Representación Gráfica alternativa, que se valida en la Dirección General del Catastro.

Desde bt2 asociados le agradecemos haya leído este artículo, y si has entendido esta pequeña explicación de lo que es la georreferenciación, nos damos por muy satisfechos. Si no es así, tienes más información en la web de bt2asociados.

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Nuestra oficina se encuentra en Valencia capital, elaboramos  todo tipo de levantamientos topográficos, certificados de georreferencia y representación gráfica alternativa  de acuerdo Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro a  sus necesidades en Valencia y provincia, así como  en todos los municipios de provincia como Torrente, Burjassot, Meliana, Almàssera, Paterna, San Antonio de Benagéber, L´Eliana, La Pobla de Vallbona, Lliria, Puçol, La Pobla de Farnals, Alboraia, Tavernes Blanques, Mislata, Xirivella, Albal, Picassent, Catarroja, Paiporta, Montserrat, Sagunto, Buñol, Chiva, Cheste, Requena, Utiel, etc.