EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO Y SU GESTIÓN: FACTORES TÉCNICOS Y HUMANOS

 

MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO VALENCIA

La falta de mantenimiento conduce al envejecimiento prematuro de nuestros edificios, con los problemas que ello representa de pérdida de confort, despilfarro energético e incluso riesgos de seguridad de las personas. Su carácter fundamentalmente preventivo, requiere la planificación y gestión de las actuaciones de mantenimiento desde el conocimiento del edificio y sus componentes, que permita, a los propietarios del inmueble, prever la inversión necesaria.

Informe de evaluación de edificios

El informe de Evaluación de Edificios (IEE.CV) aporta información muy valiosa sobre el estado del edificio. Además, establece, desde el punto de vista técnico, el orden de prioridad para corregir las deficiencias detectadas, que los propietarios deben de conocer a la hora de abordar las actuaciones de rehabilitación, renovación o adecuación da los requisitos de accesibilidad y eficiencia energética del edificio y sus instalaciones.

Además, es importante conocer los aspectos relacionados con la puesta en servicio y las revisiones en las instalaciones de baja tensión y contraincendios de acuerdo con los reglamentos correspondientes. Del mismo modo en cuanto a ascensores existen diferentes tipos cuyo mantenimiento preventivo y correctivo en arreglo a la evolución del sistema legislativo es muy relevante.

Concluidas las obras del edificio y obtenida la licencia de primera ocupación, las obligaciones que hasta ahora asumía el promotor, la dirección facultativa y el constructor se trasladan en cierto modo a los propietarios y usuarios de las viviendas, que deben asumir unos deberes inexcusables relativos a la conservación del edificio y sus instalaciones.

Sobre este aspecto se pronuncian sin entrar en contradicción la normativa estatal y la normativa de la Comunidad Valenciana.

El artículo 16.1 de la LOE consagra como obligación fundamental de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento.

Por mantenimiento, el Anejo III del CTE entiende el conjunto de actividades destinadas a conservar el edificio o las partes que lo componen para que, con una fiabilidad adecuada, cumplan con las exigencias establecidas.

Esta exigencia se ha trasladado posteriormente al artículo 8.2 del CTE, en el que se dispone que el edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente por los propietarios y usuarios, de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en el Libro del Edificio que el promotor entregue a los adquirentes a la finalización de la obra.

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

Según el CTE, esta obligación de los propietarios y usuarios implicará:

  • Poner en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio.
  • Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y sus instalaciones.
  • Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación.
  • Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.

El artículo 180 de la LOTUP exige a los propietarios de construcciones y edificios mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, mediante la realización de los trabajos y obras precisas para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad o uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino que les sea propio.

A tal fin los propietarios de edificios vienen obligados a sufragar o soportar el coste de las obras de conservación y rehabilitación que dichas construcciones precisen para cumplir la referida obligación, hasta el importe determinado por el límite del deber normal de conservación.

Cuando una Administración ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan dicho límite, el obligado podrá exigir a aquélla que sufrague, en lo que respecta al exceso, el coste parcial de la obra constitutivo del mismo.

 

El legislador valenciano también ha entendido que la mejor manera de preservar en adecuado estado de conservación las edificaciones y construcciones es mediante el cumplimiento de la obligación legal de inspeccionar periódicamente las mismas.

Según el artículo 180.2 de la LOTUP, los propietarios de toda edificación catalogada o de antigüedad superior a 50 años y los de edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, deberán promover, al menos cada 10 años, la realización de un informe de evaluación, a cargo de facultativo competente para supervisar su estado de conservación.

Dicho facultativo consignará los resultados de su inspección expidiendo un certificado que describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones de habitabilidad o uso efectivo según el destino propio de ellas. Asimismo, dejará constancia del grado de realización de las recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección periódica. La eficacia del certificado exige remitir copia de él al Ayuntamiento y al Colegio Profesional correspondiente.

El Ayuntamiento podrá exigir de los propietarios la exhibición de los certificados actualizados de inspección periódica de construcciones y, si descubriera que éstas no se han efectuado, podrá realizarlas de oficio a costa de los obligados.

Según se dispone en la Disposición adicional segunda del Decreto 25/2011, de 18 de marzo, en los edificios en los que se realice la inspección técnica el informe de esta inspección se incorporará al libro del edificio o al libro del edificio rehabilitado, según corresponda, incluyendo la información básica de mantenimiento que proceda.

Como se ha expuesto, no existe impedimento para que los ayuntamientos, en virtud de su potestad reglamentaria local, aprueben Ordenanzas reguladoras de la inspección técnica de los edificios.

 

bt2 asociados asistió el pasado 23 de febrero de2018 a la Jornada organizada por COGITI Valencia, Colegio Administradores de Fincas Valencia y CAATIE Valencia celebrada en el Ateneo Mercantil de Valencia, en la que se pretendió ser encuentro de profesionales comprometidos en el cuidado del edificio y sus instalaciones, promoviendo su colaboración en beneficio del edificio y sus propietarios.

Los técnicos de bt2 asociados figuran en los listados y han cursado una INTENSIFICACIÓN IVE, que consiste en formación de duración media organizada por el Instituto Valenciano de la Edificación.

 

¡Disponemos de un equipo técnico preparado y cualificado profesionalmente, con experiencia en la elaboración del informe de evaluación, programación y mantenimiento de su edificio en Valencia más rápido obteniendo el máximo beneficio!

¡Todas nuestras tarifas están ajustadas para ofrecer el mejor servicio a un precio competitivo, consúltenos sin compromiso, en Valencia y provincia! 

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Teléfono / WhatsApp: 646 090 202

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Nuestra oficina se encuentra en Valencia capital, ofrecemos un servicio de mantenimiento del edificio Valencia, mediante redacción informe de evaluación de su edificio, programa de mantenimiento,  guias de uso, o técnico de cabecera,  en Valencia de una forma rápida y a su mejor precio,  así como en todos los municipios de provincia.


El TeCNICO DE CABECERA para comunidades, UN COLABORADOR IMPRESCINDIBLE PARA EL ADMINISTRADOr

 

Administradores de fincas, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación forman un equipo único en el mantenimiento de edificios. Ambos colectivos tienen un nuevo campo de actuación para ofrecer los servicios de tecnico de cabecera para comunidades. El administrador de fincas es un agente insustituible en el asesoramiento, administración y gestión para las comunidades de propietarios. Y el arquitecto técnico o ingeniero de edificación, puede ser su colaborador imprescindible en una de las funciones que gestiona dicho colectivo, en relación a la conservación y mejora de los edificios.

Los edificios son complejos. Se han proyectado para dar respuesta a las necesidades de la vida diaria. Cada elemento tiene una misión específica y debe cumplirla siempre.

El deterioro y envejecimiento de los edificios por el paso del tiempo supone una reducción de sus prestaciones de seguridad, funcionales y vida útil llegando en algún caso a alcanzar los umbrales críticos en periodos de tiempo inferiores a la vida media útil de referencia. Las inspecciones periódicas son la herramienta necesaria para la evaluación del estado de mantenimiento y conservación del edificio.

bt2 asociados nace como una consultoría altamente especializada en la prestación del servicio de Técnico de Cabecera a comunidades y propietarios y administradores de fincas de viviendas e inmuebles en Valencia y provincia.

Por esa razón bt2 asociados ofrece a las comunidades de Vecinos, Administradores de Fincas y a particulares la mejor y más completa oferta de servicios técnicos para la realización del mantenimiento preventivo de su edificio a través de la figura del Técnico de Cabecera para comunidades en Valencia y provincia.

Técnico de cabecera para comunidades | bt2 asociados

Pero ¿Qué es un técnico de cabecera?

Al igual que usted acude a un médico para controlar el estado de su salud, el aparejador de cabecera es el técnico titulado universitario (aparejador, arquitecto técnico o ingeniero de edificación),conocedor de los sistemas constructivos de un edificio, sus características, instalaciones y capaz de evaluar el estado de conservación del mismo, así como de su adecuado mantenimiento.

 ¿Por qué es importante la figura de un Tecnico de Cabecera para comunidades ?

Los propietarios de un edificio tienen la obligación de conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso, utilización y mantenimiento de este. La tipología de un edificio, su diseño, los materiales empleados, las instalaciones y los acabados juegan un papel destacado y condicionan el uso de los inmuebles.

Técnico de cabecera | bt2 asociadosTécnico de cabecera | bt2 asociadosa principal ventaja de contar con un técnico de cabecera es que le dará la opinión INDEPENDIENTE de cualquier empresa constructora a la hora de realizar una obra con su consiguiente ahorro económico, además de que alargará la vida útil de su edificio.

 

 

 ¿Qué puede hacer un técnico de cabecera en mi edificio?

El técnico de cabecera puede intervenir en las siguientes actuaciones:

a)   Determinar que reparaciones necesita el edificio y en que orden, de forma que se optimicen los tiempos y costes y se planifique la inversión de la comunidad sin sorpresas.

b)   Revisar que los presupuestos presentados por los oficios intervinientes o empresas constructoras se adecuen a las reparaciones precisas y a las soluciones técnicas adecuadas.

c)   Supervisar y dirigir dichas reparaciones cuando se estén efectuando para que su ejecución sea técnicamente correcta y adecuada.

d)   Informar y asesorar a la comunidad en cualquier cuestión técnica o daño que se detecte en el edificio.

e)   Elaborar un programa de mantenimiento y uso del edificio.

f)     Redactar el Informe de Evaluación del Edificio IEE.CV, si tu edificio lo precisa.

¿Qué tipo de servicios ofrece bt2 asociados a la hora de contratar un tecnico de cabecera para comunidades?

Nuestro trabajo se desarrolla en cinco fases:

1.- PONER A PUNTO TU EDIFICIO

Si dispone de dichos documentos, establecemos las inspecciones necesarias contempladas en el Libro del Edificio, no realizadas hasta el día de hoy.

2.- REDACTAR EL LIBRO DEL EDIFICIO

En el caso de que no se disponga del Libro del Edificio ni Manual de Uso y Mantenimiento se lo realizamos.

3.- REALIZAR EL SEGUIMIENTO DEL PROGRAMA DE MANTENIMIENTO

Se realizará las inspecciones detalladas en el plan de mantenimiento del edificio, en donde se verificará el buen estado de conservación de todos los elementos del edificio: fachadas, cubiertas, estructuras, instalaciones, etc.

4.- ASESORAMIENTO SOBRE ASPECTOS CONSTRUCTIVOS

Servicio técnico de atención, consulta y asesoría permanente del edificio.

5.- REDACCIÓN Y PRESENTACIÓN DEL INFORME DE EVALUACIÓN EDIFICIO IEE.CV.

Entrega de IEE.CV (Informe de Evaluación de Edificios, Comunidad Valenciana) obligatorio para todo edificio con más de 50 años o aquellos que pretenda solicitar ayudas y/o subvenciones según el Art. 33 del RD 233/2013 de 10 de abril.

 

¡Disponemos de un equipo técnico preparado y cualificado profesionalmente, con experiencia en el sector de la construcción, para prestarle asesoramiento y asistencia técnica para cualquier servicio de técnico de cabecera que nos pida, para realizar el mantenimiento de su edificio consúltenos sin compromiso, en Valencia y provincia!


Teléfono / WhatsApp: 646 090 202
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E-mail: info@bt2asociados.com

 

Nuestra oficina se encuentra en Valencia capital, ofrecemos un servicio de técnico de cabecera  a la hora de realizar el mantenimiento de su edificio en Valencia, así como en todos los municipios de provincia como Torrente, Burjassot, Meliana, Almàssera, Paterna, San Antonio de Benagéber, L´Eliana, La Pobla de Vallbona, Lliria, Puçol, La Pobla de Farnals, Alboraia, Tavernes Blanques, Mislata, Xirivella, Albal, Picassent, Catarroja, Paiporta, Montserrat, Sagunto, Buñol, Chiva, Cheste, Requena, Utiel, etc

 

Más información: https://goo.gl/zjAQ9A

 

 


En bt2 asociados realizamos proyectos de mejora de la accesibilidad en edificios y los trámites de gestión de licencias y permisos de obra necesarios, ocupándonos de presentar los documentos necesarios en el Ayuntamiento, para conseguir la Licencia de obras Municipal.

El concepto de barrera arquitectónica.

Una barrera arquitectónica es cualquier impedimento u obstáculo físico que impida o dificulte el acceso, la libertad física o el movimiento a un edificio, local o lugar, a personas, minusválidos, discapacitados y personas mayores que vivan, trabajen o entren a él.

¿Quieres acceder sin dificultad a tu casa? Como mejorar la accesibilidad en edificios

Las opciones para mejorar y eliminar barreras arquitectónicas de accesibilidad en edificios, suelen ser:

  • Ejecutar una rampa de acceso.
  • Instalación de una silla salva escaleras
  • Instalación de una plataforma salva escaleras
  • Instalación de una plataforma elevadora vertical
  • Bajar el ascensor a cota cero.
  • Instalación de un ascensor.

Si estás pensando en contactar con varias empresas, buscando ideas y soluciones para eliminar las barreras arquitectónicas de tu edificio, te puede ocurrir que, dependiendo a quien llames, te den una u otra solución, un comercial de salva escaleras, de plataformas elevadoras, una empresa de ascensores, una empresa de reformas…Cualquiera de ellos pueden darte su solución, pero siempre bajo su punto de vista y el de la empresa a la que representa, no siempre la más adecuada a lo que tu finca necesita, si no las que más convienen a las empresas a las que has llamado, sin buscar la solución ideal para las necesidades de tu comunidad.

¿Quién puede darte la solución mejor, para resolver el problema de la eliminación de las barreras arquitectónicas de tu edificio?

Cualquier técnico, sea Arquitecto o Aparejador (Arquitecto técnico o Ingeniero de la edificación), velara por sus intereses, y estudiara la mejor solución, para que tengas una idea de los pros y contras de cada una, antes de decidirte por una en particular.

En este tipo de obras siempre se va a necesitar proyecto, una dirección facultativa de la obra y un coordinador de seguridad, para que la obra se realice según la normativa vigente y de forma segura para los trabajadores y usuarios del inmueble.

Si vas a necesitar un técnico que te realice un proyecto de obra, porque no empezar contratándolo directamente. Él se encargará de daros las respuestas, las soluciones e incluso estudiar las ofertas de las empresas que puedan realizar las obras de eliminar barreras arquitectónicas.

Instalación ascensor en un edificio

Existen bastantes soluciones para poder incorporar un ascensor a un edificio que no disponga de él.

Cada una de ellas, dependerá de cómo es el edificio, de las características de su construcción, diseño, distribución y de donde se encuentra ubicado.

1.-Instalación ascensor dentro del edificio:

A.-Por la Caja de escalera

  • Ascensor en el hueco de la caja de escaleras
  • Ascensor recortando la caja de escaleras
  • Ascensor de doble  embarque
  • Ascensor con caras acristaladas

B.-Por otra zona interior del edificio

  • Ascensor modificando la caja de escalera del edificio.
  • Ascensor modificando el sentido de subida de la escalera del edificio.
  • Ascensor cogiendo espacio de las viviendas
  • Ascensor cogiendo espacio del local comercial


2.-
Instalación ascensor por el exterior del edificio

  • Ascensores por fachada principal.
  • Ascensor por patio interior de edificio.
  • Ascensores por patio de luces de Manzana.


En bt2 asociados realizamos el Asesoramiento técnico
y recomendamos la mejor solución a las necesidades de las Comunidades de Propietarios.

bt2 asociados registra o visa en el colegio profesional todos sus documentos (a petición del cliente) pues es la garantía que el técnico que lo redacta cumple con todos los requisitos legales para ejercer su profesión.

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bt2 asociados le ofrece la elaboración del PROYECTO DE ACCESIBILIDAD EN EDIFICIOS Adaptándonos a las necesidades de cada edificio, para que todos podamos avanzar hacia el éxito. Calidad y profesionalidad nos permiten asumir el compromiso de cumplir sus expectativas y objetivos con la seriedad y empatía que se merece.

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El concepto de barreraS arquitectónicaS.

Una barrera arquitectónica es cualquier impedimento u obstáculo físico que impida o dificulte el acceso, la libertad física o el movimiento a un edificio, local o lugar, a personas, minusválidos, discapacitados y personas mayores que vivan, trabajen o entren a él.

eliminación barreras arquitectónicas

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Si estás pensando en contactar con varias empresas, buscando ideas y soluciones para eliminar las barreras arquitectónicas de tu edificio, te puede ocurrir que, dependiendo a quien llames, te den una u otra solución, un comercial de salva escaleras, de plataformas elevadoras, una empresa de ascensores, una empresa de reformas…Cualquiera de ellos pueden darte su solución, pero siempre bajo su punto de vista y el de la empresa a la que representa, no siempre la más adecuada a lo que tu finca necesita, si no las que más convienen a las empresas a las que has llamado, sin buscar la solución ideal para las necesidades de tu comunidad.

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No siempre es necesario, modificar la escalera, reformar el foso del ascensor, ni la cabina, o sustituir el ascensor por uno nuevo, ni cambiar totalmente el portal…. para situar el ascensor a cota cero, cada edificio es distinto y tiene distintas soluciones.

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