El Plan General de Ordenación Urbana e inicio de actividades

Ante el compromiso adquirido por bt2asociados de mejorar la calidad de los servicios que prestan a sus clientes, y como resultado de la experiencia para la apertura de actividades en la Comunidad Valenciana a partir de la Ley 6/2014, surge la respuesta a las preguntas más frecuentes planteadas por nuestros clientes.

El Plan General de Ordenación Urbana de Valencia y sus instrumentos de desarrollo, constituyen el marco básico regulador del planeamiento urbanístico que delimita primariamente, las facultades que integran el contenido del derecho de propiedad relativa a la utilización y transformación de terrenos y construcciones, según su clasificación y calificación urbanística.

Será necesario consultar las circunstancias urbanísticas y el planeamiento de aplicación de una parcela catastral, obteniendo la información del Plan General de Ordenación urbana (PGOU) e Instrumento de Desarrollos, usos Permitidos y Prohibidos.

Será necesario de obtener el Informe de Circunstancias Urbanísticas, con el fin de consultar el régimen de “Usos Permitidos y Prohibidos”.

Debemos de comprobar que el régimen de usos y las condiciones de compatibilidad estén regulados en dicha calificación urbanística.

Hay que destacarlos siguientes dictámenes correspondientes a la compatibilidad de uso, en referencia a la implantación de actividades por ser uso distinto de la residencial vivienda:

Implantar una actividad y PGOU

Consideración del uso terciario comercial compatible con vivienda (Tco1) en zona industrial,en relación al art.6.54 del Plan General de Ordenación Urbana

En zona de industrias y almacenes, y en relación con lo dispuesto en el artículo 6.54 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana, se debe contemplar la posibilidad de utilización de edificios de uso exclusivo con carácter terciario, por lo que teniendo en cuenta la lógica compatibilidad entre los usos terciarios comerciales y los industriales, en estos ámbitos de zonificación industrial cabe admitir la implantación de usos terciarios compatibles con vivienda (Tco.1) en edificios de uso exclusivo con más de una planta.

Comisión de Unificación de Criterios  Técnicos. Dictamen 5/2018 “Consideración del uso terciario comercial compatible con vivienda (Tco 1) en zona industrial”

Usos compatibles en Edificación residencial privada ER-2 en Plan Parcial PRR-1 Ademuz

El art. 5.12 de las Ordenanzas de la Homologación sectorial modificativa del Sector PRR-1 “Ademuz” debe interpretarse en el sentido de ampliar la compatibilidad de usos terciarios en la planta baja de los edificios residenciales de la zona, admitiendo todos los usos compatibles con vivienda indicados en las Normas Urbanísticas del PGOU para la tipología EDA Edificación Abierta, tanto terciarios como dotacionales (art. 6.23), evitando así restricciones de uso carentes de fundamento y considerando la relación de usos compatibles que se establece en el citado precepto como meramente ejemplificativa.

Comisión de Unificación de Criterios Técnicos.  Dictamen 6/2018 “Usos compatibles en Edificación residencial privada ER-2 en Plan Parcial PRR-1 Ademuz”

Debemos de tener en cuenta las siguientes observaciones:

  • Los edificios y locales, debido al uso y localización, dispondrán de una dotación mínima de aparcamiento conforme al Plan General.
  • Las nomenclaturas de  los  usos,  Rpf,  Tco,…,  corresponden  a  los conceptos y clasificación de usos del Título Séptimo del Plan General.
  • Estos conceptos pueden contener condiciones para la implantación de las actividades como la superficie, ancho de calle y ubicación.
  • En Anexos I y II se transcribe el texto articulado del Plan General
  • Consultar limitaciones del uso

Es necesario consultar los siguientes aspectos antes de implantar una actividad:

Carga térmica

Hay que tener en consideración que No se considerarán compatibles en edificios de uso residencial aquellas actividades que tengan una carga térmica media ponderada superior a las doscientas megacalorías por metro cuadrado (200 Mcal/m2)

*Ordenanza Reguladora de Obras de Edificación y Actividades del Ayuntamiento de València, BOP núm. 168, de 16 de julio de 2012, “Artículo 55. Carga térmica

Limitaciones acústicas de actividades en edificios residenciales

No se permitirá la instalación de actividades en locales de edificios de uso dominante residencial o de uso mixto con uso residencial, cuando por la instalación, funcionamiento o uso de máquinas, con o sin motor, aparatos de ambientación musical o implantación de usos, se alcance un nivel de emisión sonora superior a 90 dBA.

*Ordenanza Reguladora de Obras de Edificación y Actividades del Ayuntamiento de València, BOP núm. 168, de 16 de julio de 2012, “Artículo 57. Limitaciones acústicas de actividades en edificios residenciales”

 

Instalación de establecimientos públicos con limitaciones urbanísticas por sus condiciones acústicas

Las discotecas, salas de fiesta, salas de baile, locales de exhibiciones especiales y todas aquellas actividades con niveles sonoros de emisión en el interior del local de ciento cuatro decibelios A (104 dBA), no podrán ubicarse en edificios de uso dominante residencial o de uso mixto con uso residencial, ni en el interior de patios de manzana y en las zonas interbloques.

Los pubs y cafeterías con ambientación musical deberán contar con una superficie mínima accesible directamente por el público excluida zona de barra, aseos o almacén, de cincuenta metros cuadrados útiles (50 m²ut.).

* Ordenanza Reguladora de Obras de Edificación y Actividades del Ayuntamiento de València, BOP núm. 168, de 16 de julio de 2012, “Artículo 63. Instalación de establecimientos públicos con limitaciones urbanísticas por sus condiciones acústicas”

 

Trasteros de alquiler en edificios residenciales

Se considerará no compatible la implantación del uso genérico de Alquiler de Trasteros en edificación residencial.

Excepcionalmente, cabría admitir trasteros ubicados en edificación residencial cuando se cumplan las siguientes condiciones:

El uso del trastero esté vinculado al uso Residencial Vivienda, uso principal de la edificación.

Su condición como local de riesgo especial quede vinculado a Riesgo bajo según Tabla 2.1 Clasificación de los locales y zonas de riesgo especial integrados en edificios, es decir, superficie construida inferior a 100 m2.

* Comisión de Unificación de Criterios Técnicos. Dictamen 4/2018 de “Limitaciones para ubicación de trasteros de alquiler en edificios residenciales”

 

Túneles, puentes de lavado

Los túneles y puentes de lavado se autorizarán exclusivamente en locales situados en planta baja en edificios sin viviendas o situados en patio de manzana sin edificación encima. Deberán disponer de una zona de espera, antes de la entrada en el túnel o puente de lavado, con una capacidad mínima para diez vehículos.

  • Ordenanza Reguladora de Obras de Edificación y Actividades del Ayuntamiento de València, BOP núm. 168, de 16 de julio de 2012, “Artículo 61. Túneles, puentes de lavado y estaciones de servicio”
  • Conocer las condiciones de la edificación

Es necesario consultar las condiciones de la edificación que aseguran el cumplimiento de la normativa urbanística y ordenanzas de competencia municipal. Incluye aclaraciones interpretativas a determinados artículos surgidas de la aplicación del plan.

Altura libre de planta

Los túneles y puentes de lavado se autorizarán exclusivamente en locales situados en planta baja en edificios sin viviendas o situados en patio de manzana sin edificación encima. Deberán disponer de una zona de espera, antes de la entrada en el túnel o puente de lavado, con una capacidad mínima para diez vehículos.

Salvo determinación contraria en las Ordenanzas particulares, en cuanto a la normativa de ámbito municipal:

  • La altura libre mínima en plantas para locales en que exista utilización permanente por personas será de 2,50 metros. Esta altura sólo podrá ser inferior en áreas no superiores a un 10% de cada pieza habitable a causa de elementos constructivos, sin que pueda, en ningún caso, ser inferior a 2,20 metros.
  • La altura libre mínima en que no exista utilización permanente por personas y en aparcamientos, será de 2,20 metros.
  • La distancia mínima de suelo a techo será, en edificios de uso dominante no residencial (terciario, industrial,) de 3 metros en todas las plantas. Salvo las destinadas a aparcamientos cuya altura libre de planta podrá ser de 2,20 metros como mínimo.

*  Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana València, BOE núm. 12, de 14 de enero de 1989 y Modificación BOP núm. 59, de 11 de marzo de 1994, “Artículo 5.42. Altura libre de planta”

 

Planta entreplanta (entrepiso o altillo)

Se entiende por Entreplanta aquella planta que, en su totalidad, tiene el forjado de suelo en una posición intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta baja. Se admite la construcción de entreplanta siempre que su superficie útil no exceda el 25% de la superficie útil del local de la planta baja a que esté adscrita, y quede retirada 3 metros como mínimo de la fachada exterior.

La altura libre de planta por encima y por debajo del forjado de suelo de la entreplanta no será inferior a 2,20 metros. Para el caso de la utilización permanente por personas y disponer de piezas habitables la altura libre será 2,50 metros mínimo.

*  Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana València, BOE núm. 12, de 14 de enero de 1989, “Artículo 5.39. Planta entreplanta (entrepiso o altillo)”

Piezas habitables en plantas bajo rasante

En plantas de sótano no podrán instalarse piezas habitables, consideradas como todas aquellas en las que se desarrolle actividades de estancia, reposo o trabajo. Salvo los supuestos de autorización determinados en edificaciones, parcelas y manzanas, cuyo uso exclusivo sea terciario con destino a establecimientos hoteleros (Tho.1), terciario con destino a instalaciones recreativas (Tre) o dotacional con destino a equipamientos comunitarios (Dec), que está sujeto a unas condiciones específicas que deben ser consultadas.

En planta semisótano se prohíbe la ubicación de piezas habitables destinadas a usos residenciales.

*Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana València, BOE núm. 12, de 14 de enero de 1989, “Artículo 5.45. Piezas habitables bajo rasante”, “Artículo 5.67. Pieza habitable” y Disposición Adicional BOP núm. 61, de 13 de marzo de 2003.

Estaciones de servicio (gasolineras)

En el interior de las estaciones de servicio se deberá prever una zona de estacionamiento con una capacidad mínima para diez vehículos turismos o su equivalencia en camiones en espera de carga.

*Ordenanza Reguladora de Obras de Edificación y Actividades del Ayuntamiento de València, BOP núm. 168, de 16 de julio de 2012, “Artículo 61. Túneles, puentes de lavado y estaciones de servicio”

Instalaciones en la fachada

Ninguna instalación de refrigeración, acondicionamiento de aire, evacuación de humos o extractores, podrá sobresalir más de 40 cm. del plano de fachada, ni perjudicar la estética de la misma.

Los equipos de acondicionamiento o extracción de aire no podrán tener salida a fachada a menos de 3 metros sobre el nivel de la acera, ni producirán goteo sobre la vía pública.

No se admitirán tendidos de instalaciones vistos grapeados en fachada, ni aéreos entre edificaciones. En aquellos casos en los que sea ineludible la instalación de tendidos grapeados en fachada, se preverán las soluciones de diseño (ranuras, conductos, etc…) necesarias, no lesivas a la estética urbana, tendentes a la conveniente ocultación de los mismos. No obstante, y en función de insalvables dificultades técnicas podrá regularse algunas excepciones mediante Ordenanzas municipales específicas.

Los aparatos y equipos de aire acondicionado no podrán ubicarse sobre las fachadas exteriores de los edificios salvo las excepciones que puedan contemplarse en las normas urbanísticas.

*  Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana València, BOE núm. 12, de 14 de enero de 1989, “Artículo 5.59. Instalaciones en la fachada” y Ordenanza Reguladora de Obras de Edificación y Actividades del Ayuntamiento de València, BOP núm. 168, de 16 de julio de 2012, “Artículo 54. Equipos de aire acondicionado”

Instalaciones de aire acondicionado, ventilación o refrigeración

En edificios existentes, la instalación de máquinas condensadoras o refrigeradoras estará sujeta, respecto a su ubicación, a lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana vigente.

Queda prohibida, en cualquier caso, la instalación de las máquinas externas en los patios de luces de la edificación.

No se permitirá el vertido de aire caliente o frío procedente de equipos de aire acondicionado, refrigeración o ventilación, como ventiladores, extractores, compresores, bombas de calor y similares, cuando el flujo de aire ocasione molestias.

El vertido de aire, caliente o frío se realizará a espacios libres, nunca a patios interiores, y tampoco a patios de manzana cuando puedan producirse molestias.

*  Ordenanza Municipal de Protección contra la Contaminación Acústica, BOP núm. 151, de 26 de junio de 2008, “Artículo 20. Consideraciones generales” y Ordenanza Reguladora de Obras de Edificación y Actividades del Ayuntamiento de València, BOP núm. 168, de 16 de julio de 2012, “Artículo 56. Instalación de equipos de climatización”

Evacuación de humos y chimeneas

Se podrá instalar la evacuación de humos por fachadas, si el punto de salida se ubica a una altura de tres metros como mínimo sobre la acera.

Otra alternativa es por cubierta, los conductos no discurrirán visibles por las fachadas exteriores y las bocas de las chimeneas estarán situadas por lo menos a un metro (1m) por encima de las cumbreras de los tejados, muros o cualquier otro obstáculo o estructura, distante menos de diez metros (10 m).

Es preceptivo el empleo de filtros depuradores en las salidas de humos de chimeneas industriales, instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de cocinas de colectividades, hoteles, restaurantes o cafeterías.

El Ayuntamiento podrá imponer las medidas correctoras que estime pertinentes cuando, previo informe técnico, se acredite que una salida de humos causa perjuicios al vecindario.

Es obligatorio contar con chimenea en cubierta para el vertido de humos procedentes de cocinas de bares, restaurantes, hoteles, casas de comidas para llevar y similares, al menos, en los siguientes casos:

Si se utilizan combustibles no limpios (leña, carbón …)

Si la potencia de los elementos de cocina destinados a cocción de alimentos supera los cincuenta kilowatios (50 kW).

En todos estos supuestos la altura de la chimenea deberá sobrepasar tres metros (3 m) a toda edificación situada en un círculo de radio igual o inferior a veinte metros (20 m), y cuyo centro se establece en el punto de vertido de la chimenea.

Las chimeneas destinadas a evacuar humos y gases calientes deberán separarse una distancia mínima de cinco centímetros (5 cm) de las paredes de las dependencias vecinas, o, en su caso, deberán ir provistas de aislante térmico suficiente que garantice su aislamiento térmico en relación con la pared sobre la que se apoye.

*  Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana València, BOE núm. 12, de 14 de enero de 1989, “Artículo 5.103. Evacuación de humos” y Ordenanza Reguladora de Obras de Edificación y Actividades del Ayuntamiento de València, BOP núm. 168, de 16 de julio de 2012, “Artículo 59. Condiciones generales de los vertidos de humo”

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