LEGALIZACIÓN DE DIVISIÓN / SEGREGACIÓN / AGRUPACIÓN DE LOCALES / VIVIENDAS
La Finca en el Registro de la Propiedad
El registro aparece con una función específica clara, la de dar publicidad y al mismo tiempo seguridad al tráfico jurídico inmobiliario.
La finca es el eje alrededor del cual gira el registro de la propiedad y sin embargo la legislación no ha definido de manera directa cual es el objeto directo de las inscripciones en el Registro.
La dificultad surge cuando se trata de definir qué es una finca, que puede ser contemplado desde dos distintos puntos.
- Desde un punto de vista materia, es una superficie de terreno delimitada. Ahora bien, esta visión entraña un concepto de horizontalidad, de superficie terrestre, que no entronca con la realidad, puesto que la finca puede ser contemplada desde un punto de vista de verticalidad y de profundidad, puesto que implica un volumen que se puede elevarse sobre la superficie y al mismo tiempo hundirse en ella.
- Desde el punto de vista registral, finca es toda entidad objetiva registral determinada por un número propio y un folio particular.
La finca accede al registro por medio de la descripción que el propietario hace de ella al registrarla. Hay que señalar su situación, naturaleza, lindes, medida superficial, nombre y número de la misma si lo tiene. Esta descripción tiene como finalidad el garantizar, mediante su identidad con lo que está registrada, que la finca es la misma.
División Segregación Agrupación locales y viviendas
Tipos de modificaciones registrales existentes
Nos podemos encontrar cuantitativas y cualitativas. Las primeras se refieren al aspecto material de la finca y las segundas al aspecto formal.
- 1. MODIFICACIONES CUANTITATIVAS, que se producen en los siguientes casos:
1.1.-Agrupación.-
Consiste en la reunión de dos o más fincas independientes para formar una sola. Suelen ser colindantes, si bien cabe la posibilidad de que no lo sean, pero que vayan a tener una unidad de destino. En este caso se describen individualmente las parcelas que se agrupan y las características de la agrupación o causas que al motivan.
Pueden agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, surgiendo así una participación indivisa para cada uno ellos.
Lo normal es que la agrupación pase a ser de un solo titular; quien es registralmente propietario de una finca, adquiere la colindante y la agrupa con la finalidad de formar una finca de mayor cabida. La imposibilidad de edificar en una parcela se soslaya por la agrupación con otra, dando las dos juntas una nueva finca que tiene la capacidad suficiente
1.2.-Agregación. –
Viene regulada por el artículo 48 del reglamento Hipotecario; surge la agregación cuando una finca inscrita se le suma otra u otras, o parte de una. Para que se pueda producir la agregación, la finca a la que se agrega debe de tener una extensión que represente, al menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen. Si la porción segregada excediera de la quinta parte de la otra, se hará la agrupación de ambas formando una nueva finca con número diferente.
1.3.-Segregación. –
Es la separación de determinadas partes de una finca para formar otra nueva, o para agregarse a otra.
Cuando se forme una nueva, se le dará un número diferente, expresándose estas circunstancias al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción, si ello es posible. En dicha inscripción de finca nueva se hará constar su procedencia al igual que los gravámenes de la finca matriz, que le seguirá gravando.
1.4.-División de fincas. –
En este caso desaparece la finca matriz y surgen las fincas en las que se ha dividido; cada porción resultante se inscribirá como finca nueva y bajo número diferente, haciéndose breve mención marginal de esta circunstancia. a separación de determinadas partes de una finca para formar otra nueva, o para agregarse a otra.
En las nuevas inscripciones se expresará la procedencia de las fincas y los gravámenes que tuvieran antes de la división.
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Nuestro trabajo se desarrolla en cuatro fases:
1.- SOLICITUD MEDIANTE INSTANCIA GENERAL
2.- TRAMITACIÓN Y GESTIÓN DE PAGO DE TASAS POR ACTUACIÓN URBANÍSTICA.
3.- ELABORACIÓN DE PLANO DE SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO. En el caso de que ocupe una parte pequeña del edificio, plano a escala 1:200, en el que se refleje la situación respecto al conjunto del edificio donde se ubica.
4.- DESCRIPCIÓN Y PLANO de estado inicial previo a la división. Descripción y plano de estado resultado de la división/agregación. Se realizará una descripción por separado de cada uno de los locales resultantes.
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