Este texto tiene como objetivo exponer una serie de conclusiones tras el análisis del RD 1492/2011, Reglamento de Valoración de la Ley del Suelo de reciente aprobación. Hemos estudiado exclusivamente la incidencia de la normativa del valor del suelo en los criterios técnicos aplicables en la realización de las valoraciones sujetas a la ECO 805/2003, sin enjuiciar su posible influencia o impacto en el mercado de suelo, en las operaciones o plazos de los desarrollos urbanísticos, ni en los trámites administrativos en los que se produzcan actos sometidos a la aplicación del Reglamento.

El valor del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en RD 1492/2011 de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo cuando tengan por objeto:

  1. La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
  2. La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.
  3. La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
  4. La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

 

Las valoraciones se entienden referidas:

  • Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que las motive.
  • Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta.
  • Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que la motive.
  • Cuando la valoración sea necesaria a los efectos de determinar la indemnización por responsabilidad patrimonial de la Administración Pública, al momento de la entrada en vigor de la disposición o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesión.

 

¿Cuáles son los criterios generales para la TASACIÓN DEL VALOR DEL SUELO?

Hay que tener en cuenta que el valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.ley

El valor del suelo deberá tasarse en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive. Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta ley.

Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la tasación del valor del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.

En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.

Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.

La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.

La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.

Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.

 

¿Qué aspectos hay que tener en cuenta a la hora de realizar una TASACIÓN DEL SUELO EN ZONA RURAL?

En bt2asociados tomamos las siguientes pautas a seguir a la hora de calcular el valor del suelo en zona rural:

Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima:

  • Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
  • La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
  • El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
  • Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
  • Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.

En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aun plenamente realizados

 

¿Qué factores hay que tener en cuenta a la hora de realizar una valoración en suelo urbanizable?

Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

  • Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
  • Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
  • Se aplicará a dicha edificabilidad la repercusión del valor del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
  • e la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

  • El determinado por la tasación conjunta del valor del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.
  • El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al valor del suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.

 

¿Qué puntos más relevantes aparecen en el RD 1492/2011?

  • Como ya recogía la Ley del Suelo, los criterios de valoración pormenorizados en el Reglamento se aplican de forma exclusiva a las finalidades previstas en la ley. Las valoraciones para otras finalidades (las financieras recogidas en la ECO 805/2003 o las catastrales) se siguen rigiendo con carácter general por su propia normativa.
  • De forma global, no hay ningún cambio importante respecto del TRLS 2/2008. Como ya se ha indicado, el Reglamento sólo desarrolla el Título III de la LS, relativo a las valoraciones. Se definen con más detalle determinados criterios a tener en cuenta en las valoraciones, y se incorporan las fórmulas matemáticas que deben aplicarse en cada situación.
  • En cuanto a la valoración del suelo rural se abandona el método de comparación en favor del método de capitalización de rentas (ya se recogía en la LS). Se tipifican las clases de explotaciones rurales, introduciendo criterios específicos para cada tipología, así como las fórmulas matemáticas correspondientes a cada una. Se definen los conceptos de renta real y potencial, y las condiciones para aplicar cada una de ellas. Además, se pormenoriza la determinación del factor de localización, como una forma de tener en cuenta una circunstancia que influye habitualmente en el precio del suelo rústico.
  • En cuanto al suelo urbanizado, la novedad más significativa es que define de forma expresa la inclusión de los suelos que el planeamiento incluye en áreas de reforma o renovación urbana (suelos urbanos no consolidados) como suelo en situación de urbanizado, y por tanto, se valora con los criterios para el suelo urbanizado, no como suelo rural.
  • Se mantiene el método residual estático como método de valoración cuando el suelo urbanizado está vacante; y el método de comparación, cuando está edificado o en curso de edificación, incluyendo tanto el suelo como la edificación. También se detallan los criterios para aplicar el método de comparación. Se establece la prioridad de valoraciones obtenidas mediante procesos estadísticos sobre estimaciones basadas en la experiencia del tasador.
  • Mantiene el criterio de valoración por el método de comparación para los inmuebles en construcción en el suelo urbanizado (sin especificar si se refiere al valor en hipótesis de edificio terminado HET o al estado actual) y sin mencionar en ningún momento el coste de reposición como método de valoración posible para estos inmuebles. Este criterio puede suponer una dificultad en las valoraciones de inmuebles no terminados, dada la dificultad de encontrar datos de transacciones u ofertas de inmuebles que tienen su ejecución en curso.
  • Incorpora una serie de anexos con tabulaciones de los factores utilizados en las diferentes fórmulas; coeficientes correctores del tipo de capitalización en explotaciones agropecuarias y forestales, coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación, vida útil máxima de edificaciones, construcciones e instalaciones y primas de riesgo.

bt2asociados pone a disposición de: Abogados, Notarios, Auditores, Empresas y Particulares un equipo técnico especializado, con el compromiso de la rigurosidadindependencia e imparcialidad y con el objetivo de prestar el mejor servicio al cliente en experiencia, rapidez y trato personalizado la realización de todo tipo de tasaciones inmobiliarias.

 

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En bt2asociados estamos especializados en el diseño, proyecto, construcción, legalización y apertura de manera integral de consultas, clínicas y policlínicas. En general tratamos la apertura de establecimientos sanitarios en Valencia y provincia.

Nuestra oferta se basa en un equipo de profesionales, arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros que realizarán los trámites y legalizaciones en organismos públicos o procedimientos administrativos que usted deberá cumplir.

Los tipos de centros más habituales son: Consultas, (medicina, psicología, psiquiatría, etc), Clínicas, (Médicas, podológicas, fisioterapia y dentales), Policlinicas, Veterinarias, Ortopedias, Ópticas, Laboratorios de prótesis dentales, Laboratorios de analíticas, FIV, Clínicas radiológicas, etc…

 

¿Cuáles son los requisitos de la licencia de actividad para la apertura de establecimientos como una clínica dental?

Podemos detallarlos en cuatro apartados fundamentales:

  • Registros Sanitarios
  • Legalización de la instalación de Rayos X
  • Requisitos Medioambientales
  • Condiciones según Normativa Municipal.

 

En bt2asociados comprendemos que el proceso de obtención de una licencia de apertura de establecimientos debe ser rápido, económico y de confianza. Abrir un negocio puede suponer una complejidad en algunos casos para el cliente, nosotros te ayudamos con tu licencia de actividad de clínica dental en Valencia y provincia.

En bt2asociados ofrecemos un servicio de contratación de obras, gestionado por Arquitectos Técnicos con experiencia como Jefes de Obra, en los que buscamos empresas que puedan realizar las distintas partidas del proyecto, realizando un estudio comparativo con las distintas ofertas solicitadas. De esta forma aportamos al cliente un coste real de ejecución y una relación de empresa, con el fin de que pueda determinar la elección e cualquier subcontrata. Una obra bien contratada significa un ahorro económico muy importante para el cliente.

En bt2asociados aportamos el mejor precio para el mejor servicio ofrecido, dado que los precios establecidos cumplen con las necesidades del cliente.

Asesoramiento y resultado son los fundamentos de esta consultoría técnica, comprometidos a mostrarles soluciones rápidas y asequibles

bt2asociados le ofrece la elaboración del PROYECTO DE LICENCIA DE APERTURA DE CLÍNICA DENTAL, adaptándonos a las necesidades de cada edificio, para que todos podamos avanzar hacia el éxito. Calidad y profesionalidad nos permiten asumir el compromiso de cumplir sus expectativas y objetivos con la seriedad y empatía que se merece.

bt2asociados la vía más rápida para obtener tu proyecto de clínica dental, así como los trámites de gestión de licencias, registros y requerimientos necesarios para la obtención de tu licencia de apertura de establecimientos.

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Nuestra oficina se encuentra en Valencia capital, Proyecto Licencia Actividad para una Clínica Dental así como los trámites de gestión de licencias, registros  y requisitos  necesarios en Valencia y provincia, así como en todos los municipios de provincia como Torrente, Burjassot, Meliana, Almàssera, Paterna, San Antonio de Benagéber, L´Eliana, La Pobla de Vallbona, Lliria, Puçol, La Pobla de Farnals, Alboraia, Tavernes Blanques, Mislata, Xirivella, Albal, Picassent, Catarroja, Paiporta, Montserrat, Sagunto, Buñol, Chiva, Cheste, Requena, Utiel, etc.

 

 

 

 

 

 

 


APERTURA DE ACTIVIDAD DE ESPECTÁCULOS PÚBLICOS, ACTIVIDADES RECREATIVAS Y ESTABLECIMIENTOS PÚBLICOS EN VALENCIA

bt2asociados es una consultoría técnica altamente especializada en la redacción de proyectos de apertura de actividad de pública concurrencia para bares, restaurantes, cafeterías y panaderías, así como de la tramitación administrativa de la misma ante el Ayuntamiento, en Valencia y provincia.

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¿Qué tipo de actividades están sujetas a pública concurrencia?

Desde bt2 asociados podemos realizar una pequeña clasificación en donde detallamos la mayoría de actividades que se legalizan mediante un Proyecto de Licencia Ambiental de Pública Concurrencia en Valencia y provincia.

Cines, autocines, teatros, auditorios, cafés-teatro, plazas de toros fijas y portátiles, circos, salas de conferencias, de exposiciones y polivalentes, tentaderos, escuelas taurinas, campos de deporte, estadios, pabellones deportivos, instalaciones deportivas, pistas de patinaje, gimnasios, piscinas, parques de atracciones y temáticos, ferias, parques acuáticos, ludotecas, casinos de juego, bingos, salones de juego, tómbolas.

Cuando se realiza la apertura de un nuevo local dedicado a la restauración, es necesario una adecuación del mismo para poder cumplir con la normativa que le es de aplicación en bares, restaurantes, cafeterías, pizzerías, hamburgueserías, kebab, buffet libre, bar musical, bar de copas, etc.

Para abrir o montar un local de pública concurrencia hace falta tramitar los permisos de apertura de actividad necesarios como son la licencia apertura, la legalización de la instalación eléctrica y la licencia de obras menores en caso de hacerse obras de adecuación o reforma en el local.

¿Qué tipo de requisitos son necesarios para una apertura de actividad de pública concurrencia en Valencia?

Para abrir o montar un local de pública concurrencia hace falta tramitar los permisos de apertura de actividad necesarios como son la licencia de apertura, la legalización de la instalación eléctrica y la licencia de obras menores en caso de hacerse obras de adecuación o reforma en el local, como por ejemplo podemos destacar:

  • Elementos accesibles para movilidad reducida si la ocupación es superior a 50 personas.
  • Lavabos diferenciados para ambos sexos con vestíbulo previo.
  • Salida de humos hasta cubierta si se dispone de cocina con elementos de cocción.
  • Almacén de residuos independizado, etc…

Todos nuestros proyectos están visados por los colegios correspondientes, asegurando así a nuestros clientes que su local cumple totalmente con normativa vigente.

¿Cuál es el precio de un Proyecto de Pública Concurrencia de una apertura de actividad para bar, restaurante, cafetería y panadería bar, cafetería, en Valencia?

La cuantía de un Proyecto de Pública Concurrencia, dependerá de las características del local, superficie, aforo, instalaciones y obras a ejecutar, y podemos estar hablando a partir de 1.200 €.

Además de tramitar los permisos de apertura también podemos ofrecer un servicio de contratación de obras, gestionado por Arquitectos Técnicos con experiencia como Jefes de Obra, en los que buscamos empresas que puedan realizar las distintas partidas del proyecto, realizando un estudio comparativo con las distintas ofertas solicitadas., en el caso de que el cliente no disponga de una empresa contratista de obras de confianza.

De esta forma aportamos al cliente un coste real de ejecución y una relación de empresa, con el fin de que pueda determinar la elección e cualquier subcontrata.

Una obra bien contratada significa un ahorro económico muy importante para el cliente.

En bt2asociados aportamos el mejor precio para el mejor servicio ofrecido, dado que los precios establecidos cumplen con las necesidades del cliente.

Asesoramiento y resultado son los fundamentos de esta consultoría técnica, comprometidos a mostrarles soluciones rápidas y asequibles

bt2asociados le ofrece la redacción de PROYECTOS DE PÚBLICA CONCURRENCIA. Adaptándonos a las necesidades de cada local, para que todos podamos avanzar hacia el éxito. Calidad y profesionalidad nos permiten asumir el compromiso de cumplir sus expectativas y objetivos con la seriedad y empatía que se merece.

bt2asociados la vía más rápida para obtener tu proyecto de pública concurrencia, planes de emergencia, propuesta de medidas correctoras, tramitación de documentación y permisos de obra necesarios para realizar la apertura de tu negocio.

 

Contacte y le asesoraremos de todos los pasos para la apertura de su negocio.

“Visita y presupuesto sin ningún compromiso”.

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Nuestra oficina se encuentra en Valencia capital, y realizamos Proyectos de Pública Concurrencia para bares, restaurantes, cafeterías y panaderías, etc… en Valencia, así como en todos los municipios de provincia como Torrente, Burjassot, Meliana, Almàssera, Paterna, San Antonio de Benagéber, L´Eliana, La Pobla de Vallbona, Lliria, Puçol, La Pobla de Farnals, Alboraia, Tavernes Blanques, Mislata, Xirivella, Albal, Picassent, Catarroja, Paiporta, Montserrat, Sagunto, Buñol, Chiva, Cheste, Requena, Utiel, etc.


bt2asociados ofrece a los propietarios de locales de farmacias y empresas de reforma y mobiliario, el servicio de la obtención de permisos y licencias de obras, para poder llevar a cabo su reforma o proyecto de farmacia y obtener así finalmente la Licencia de Apertura de farmacias de su establecimiento.

bt2asociados dispone de un equipo de profesionales, arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros que realizarán el trámite con los Ayuntamientos. Nuestro ámbito de trabajo es en Valencia y alrededores, pero disponemos de Técnicos en todos los puntos de la Comunidad Valenciana.

Todos nuestros proyectos están visados por los colegios correspondientes. En bt2asociados pensamos que el visado colegial logra, de forma proporcionada y no onerosa, el objetivo de asegurar la calidad de los servicios prestados por los profesionales y ayuda a mantener conductas favorables hacia los clientes y usuarios.

El visado previene el intrusismo y garantiza así la seguridad mediante la acreditación de que el profesional que lo firma está adecuadamente habilitado y es competente, que el trabajo consta de la documentación requerida para su correcta tramitación, verificando la integridad documental (que recoge todos los elementos imprescindibles de un trabajo profesional), certificando la identidad de la documentación a visar y controlando su adecuación a las exigencias legales y reglamentarias, reduciendo así los tiempos de espera para la obtención de  la Licencia de Apertura que otorgan los Organismos Oficiales.

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ESTUDIO DE DIMENSIONAMIENTO DE LA OFERTA DE VIVIENDAS TURÍSTICAS EN VALENCIA.

En bt2asociados realizamos los tramites completos de la Declaración Responsable referente al uso de la vivienda de uso turístico en Valencia, Rellenamos la solicitud Hojas de Reclamaciones y el modelo 9922, Pagamos las tasas, Presentamos Declaración Responsable en Servicio Territorial de Turismo en Valencia junto con el pago de tasa 9922, realizamos el certificado de habitabilidad, tramitamos la licencia de segunda ocupación y le entregamos las hojas de reclamaciones.

bt2asociados, con el ánimo de informar a todos nuestros clientes les resumimos las últimas publicaciones realizadas por los medios periodísticos relativos a la vivienda turística en valencia.

A mediados de septiembre el Ayuntamiento de Valencia edito el ESTUDIO DE DIMENSIONAMIENTO DE LA OFERTA DE VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO EN VALENCIA.

En el que un conocido Consulting realiza un estudio pormenorizado de La Comunitat Valenciana como destino turístico.

Tratando la demanda turística nacional e internacional hacia la Comunitat Valenciana y realizando estadísticas de todo tipo y analizando Valencia como un destino urbano consolidado en el sector de alquiler de viviendas turísticas y apartamentos.

Hablando de la irrupción del turismo colaborativo y el alojamiento P2P

“El turismo “peer to peer” (p2p) es una de las grandes tendencias globales que está transformando el modo de viajar y consumir. Transporte por carretera, alojamiento, experiencias en el destino, restauración… Prácticamente todos los sectores de la industria turística se han visto ya afectados por la llamada “economía compartida” que en muchos casos también es economía sumergida e intrusismo”

La industria turística tradicional y de Benchmarking de otros destinos ante la oferta P2P

Analiza la situación del sector de las viviendas turísticas y apartamentos en Valencia y en Comunitat Valenciana con los Principales Indicadores turísticos existentes de oferta y demanda en los últimos años.

Realiza el censo de viviendas de uso turístico en Valencia, el Censo de la oferta reglada y localización de estas.

Estudia la dimensión real de la oferta reglada, dimensión aproximada de la demanda de la oferta reglada y el Censo, localización dimensión real y dimensionada aproximada de la oferta P2P

La oferta total de viviendas de uso turístico en la ciudad de Valencia.

Dimensión real de la oferta total de viviendas de uso turístico, Dimensión aproximada de la demanda de la oferta total de viviendas de uso turístico y localización de la oferta total de viviendas de uso turístico.

Recomendaciones para la gestión de los apartamentos y viviendas turísticas de Valencia.

Publican estadísticas y cuadros muy interesantes en los que se pueden ver el número de los turistas extranjeros por nacionalidades o el gasto medio diario de los viajeros según motivo de su viaje.

estadísticas turistas valencia

 

La variación de las plazas de apartamentos según zonas de la comunidad

plazas de apartamentos

La distribución de las viviendas turísticas según los distritos de valencia, incluso el medio de transporte preferido por los turistas

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Incluso la duración de las estancias de los turistas en viviendas turística.

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Si estáis interesados en este documento de 206 páginas,

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Lo podréis encontrar en la página web del Ayuntamiento

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Desde bt2asociados, te mantenemos informado sobre la vivienda turística en Valencia.

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Antes de comenzar con el tema es necesario definir el significado de demolición de edificios.  Se entiende como demolición el proceso mediante el cual se procede a destruir de manera planificada un edificio o construcción en pie. La demolición es lo opuesto a la construcción. La demolición también se distingue de otras acciones como el derrumbe, ya que es un proceso programado y planificado de acuerdo a las necesidades y cuidados específicos de cada caso.

Normalmente, el proceso de demolición implica tener en cuenta elementos de seguridad, salubridad y otros. Además, la demolición puede realizarse con diferentes objetivos, como construir nuevas edificaciones, liberar el espacio para hacer espacios verdes, eliminar construcciones anti­guas y peligrosas, etc.

 

aspectos generales sobre la demolición de edificios

 

¿Qué tipos de demolición de edificios más usuales existen en una obra?

La demolición puede ser total o parcial, dependiendo de si afecta a la obra por completo o a parte de ella, como en el caso de rehabilitaciones, donde en ocasiones nos vemos obligados a demoler parte del edificio para su posterior reconstrucción. Lo más común es que tras la demolición sea necesario retirar los productos resultantes fraccionándolos en piezas más pequeñas.

El derribo total se puede producir de dos formas distintas:

  1. Por colapso: Se produce de una sola vez, provocando el colapso, fracaso, de la totalidad de la estructura de golpe.
  2. Por partes: Plantea un proceso de desmontaje por fases, empezando por los últimos elementos estructurales ejecutados en su construcción y terminando por los primeros por orden de ejecución.

Los trabajos que se realizan a la hora de demoler una construcción requieren gran especialización, ya que al retirar elementos pueden aparecer, en muchos casos, elementos estructurales inestables.

En cualquier caso, suele proceder a la demolición total un desmontaje de algunos elementos constructivos, debido a tres causas posibles:

  1. Según el nivel de riesgo asociado al sistema de demolición que se vaya a utilizar.
  2. Están compuestos por materiales reutilizables.
  3. Son materiales contaminantes que deben diferenciar del escombro.

 

¿Cuál es la justificación principal para ejecutar una demolición de un edificio?

En bt2asociados como ya comentamos en otro artículo anterior “Declaraciones de estado de ruina”, por su estado, es inhabitable o no apto para el uso para el que fue proyectado. El nivel de riesgo se obtiene realizando, por personal cualificado, la correspondiente evaluación de riesgos para cada sistema ele demolición propuesto. De esta manera se conoce la probabilidad de que ocurra un suceso durante la ejecución de los trabajos y se estima la gravedad del mismo si ocurriera.

El proceso ele demolición puede realizarse de diversas formas, algunas menos nocivas que otras para el público de alrededor. En este sentido, la demolición, tradicionalmente, se realizaba ele modo mecánico. Sin embargo, este proceso podía llevar mucho tiempo dependiendo de las capacidades y del presupuesto disponible en cada caso. Otro modo ele demoler edificaciones, el empleado en la actual i dad, es el de implosión, que se ejecuta a partir de la disposición de explosivos a lo largo de la estructura a demoler. Estos explosivos, colocados en el interior del edificio, son activados ele manera conjunta y por lo tanto la demolición sólo toma u nos minutos en hacerse efectiva.

Uno de los mayores problemas que genera una demolición es la cantidad de químicos y elementos tóxicos que son despedidos en el ambiente a partir, no sólo del uso de explosivos, sino principalmente de la desintegración de los diferentes materiales utilizados en la construcción. Por esto, las demoliciones no son solo el momento en el que se efectiviza el acto si no que es también un largo y cuidadoso proceso de preparación y previsión sobre las consecuencias posteriores. Para realizar estas tareas, ingenieros, arquitectos, arquitectos técnicos y otros profesionales deben trabajar de manera conjunta.

Desde bt2asociados consideramos que es necesario tener en cuenta las condiciones, no sólo del edificio, sino también del entorno. Tendremos que considerarlas para situar las conducciones de los servicios públicos. Se deben estudiar, en función de las condiciones del entorno, todas las posibles interferencias para determinar las medidas preventivas y los procedimientos de trabajo más adecuados.

El concepto de condiciones del entorno incluye los aspectos que influyen o pueden influir en la ejecución de la obra. En este sentido cabe citar entre otros las condiciones de acceso, líneas eléctricas aéreas de tensión, estado de las medianeras, interferencias con otras edificaciones, condiciones climáticas y ambiental es, contaminación del terreno o trabajos en obras que se encuentren insertas en el ámbito de un centro de trabajo y éste mantenga su actividad o estén afectadas por actividades de otras empresas.

Las acometidas de energía eléctrica pueden ir soterradas o aéreas, bien por fachada, bien por cubierta. Pueden atravesar nuestro edificio acometidas de energía eléctrica de otros edificios. La red de saneamiento, habitual mente se acometerá al edificio por una galería o albañal desde el pozo de la calle hasta el pozo o arqueta general del edificio. Hay que anularla para evitar la entrada de los distintos productos de la construcción y demolición de edificios.

La red de agua potable se acomete con una llave de compañía y un contador único para la finca. Puede haber contadores independientes para algún local comercial.

Las redes de telefonía pueden ir soterradas o aéreas. Si están soterradas, discurren por la vía pública y si son aéreas, se grapan a las fachadas de la calle.

La acometida de gas es aérea encamisada y dispone de una l lave de corte general.

Debemos anular las acometidas de nuestra obra manteniendo en servicio y protegiendo las que afecten a edificios del entorno. Del mismo modo que en una obra de construcción, dejaremos fuera de la zona de demolición la electricidad y el agua en servicio para las tareas propias de la demolición de edificios.

Hay que prever un drenaje para el agua utilizada en las tareas de derribo y demolición de edificios, la refrigeración de máquinas, el riego de escombros, la protección respecto al polvo, el orden y la limpieza de la obra.

Al inicio de una demolición se establece un orden de retirada de productos, limpieza de residuos orgánicos y vegetal es y desmontaje y retirada de los elementos secundarios de construcción no incluidos entre los escombros.

Acabada la demolición, se hará una revisión general de edificaciones medianeras y colindantes, viales e i instalaciones adyacentes, adoptándose las medidas adicionales que fuesen necesarias. Se dejarán las protecciones, cerramientos, huecos de arquetas o pozos convenientemente protegidos y señal izados.

demolición de edificios y construcciones

Más información: https://goo.gl/6zo7Sy

 

¡Disponemos de un equipo técnico preparado y cualificado profesionalmente, con experiencia en la redacción de proyectos de demolición y derribo de un edificio, consúltenos sin compromiso, en Valencia y provincia!

 

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Nuestra oficina se encuentra en Valencia capital, ofrecemos un servicio de asesoramiento técnico previo a la hora de realizar un proyecto de demolición de edificios o derribos en Valencia, así como en todos los municipios de provincia como Torrente, Burjassot, Meliana, Almàssera, Paterna, San Antonio de Benagéber, L´Eliana, La Pobla de Vallbona, Lliria, Puçol, La Pobla de Farnals, Alboraia, Tavernes Blanques, Mislata, Xirivella, Albal, Picassent, Catarroja, Paiporta, Montserrat, Sagunto, Buñol, Chiva, Cheste, Requena, Utiel, etc


En muchas ocasiones, los propietarios de un edificio no son conscientes del estado de ruina y la importancia que tiene el correcto mantenimiento del mismo, y desatienden el deber de conservación del mismo que les corresponde.

En bt2asociados somos conscientes y así lo hacemos conocer a nuestros clientes a la hora de realizar un asesoramiento técnico de una edificación en estado de ruina, de las obligaciones que tienen que realizar para disponer de un correcto mantenimiento y de las sanciones que pueden adquirir por no realizar el estado óptimo de conservación del mismo.

edificio en estado de ruinas

Aspectos generales sobre edificios en estado de ruina

 

¿Qué es la situación legal de ruina?

Primeramente, tenemos que acudir la normativa correspondiente y acudir a Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana. (LOTUP) y en su artículo 38 detalla la declaración se situación legal de estado de ruina:

Procede declarar la situación legal de ruina cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales a un edificio o construcción, manifiestamente deteriorada, o para restaurar en ella las condiciones mínimas que permitan su uso efectivo, supere el límite del deber normal de conservación. No se considerará, a estos efectos, el coste de la realización de obras relativas a la accesibilidad o a la restitución de la eficiencia energética en los términos exigidos por la legislación estatal.

Procede, asimismo, la declaración de ruina, cuando el propietario acredite haber cumplido puntualmente el deber de inspección periódica realizando diligentemente las obras recomendadas, al menos, en dos ocasiones consecutivas, y el coste de estas, unido al de las que estén pendientes de realizar, supere el límite del deber normal de conservación, apreciándose una tendencia constante y progresiva en el tiempo al aumento de las inversiones necesarias para la conservación del edificio.

Corresponde a los ayuntamientos declarar la situación legal de estado de ruina, incoando el procedimiento de oficio o como consecuencia de denuncia formulada por cualquier interesado. En las actuaciones se citará a los ocupantes legítimos de la construcción y a los titulares de derechos sobre ella que consten en los registros públicos, así como a los órganos competentes cuando resulte afectado el patrimonio histórico. A tal efecto, a la iniciación del procedimiento se solicitará certificación registral, cuya expedición se hará constar por nota marginal. De la misma forma, se hará constar la declaración de la situación legal de ruina, a cuyo efecto se remitirá al registro de la propiedad la copia de la resolución de declaración de ruina.

La declaración de la situación legal de ruina debe disponer las medidas necesarias para evitar eventuales daños físicos y, además, proponer la declaración de incumplimiento por el dueño de su deber urbanístico de conservación o manifestar, razonadamente, la improcedencia de esto último. La propuesta de declarar el incumplimiento del deber de conservación, formulada junto a la declaración de ruina legal, no será definitiva ni surtirá efecto sin previa audiencia de los interesados y resolución del alcalde dictada a la vista de las alegaciones presentadas.

No hay incumplimiento del deber de conservación si la ruina legal es causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, ni cuando el dueño trate de evitarla con adecuado mantenimiento y cuidadoso uso del inmueble, reparando sus desperfectos con razonable diligencia.

La declaración de ruina legal respecto a un edificio no catalogado, ni objeto de un procedimiento de catalogación, determina para su dueño la obligación de rehabilitarlo o demolerlo, a su elección.

Si la situación legal de ruina se declara respecto a un edificio catalogado, u objeto del procedimiento de catalogación, el propietario deberá adoptar las medidas urgentes e imprescindibles para mantenerlo en condiciones de seguridad. La administración podrá concertar con el propietario su rehabilitación. En defecto de acuerdo, puede ordenarle que la efectúe, otorgándole la correspondiente ayuda.

estado de ruinas en edificios

¿Cuándo existe amenaza de ruina?

Cuando la amenaza de una ruina inminente ponga en peligro la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado, el ayuntamiento podrá acordar las medidas que estime necesarias para garantizar la estabilidad y seguridad del edificio, y ordenar el desalojo o adoptar las medidas urgentes y necesarias para prevenir o evitar daños en los bienes públicos o a las personas.

Excepcionalmente, cabrá ordenar la demolición, cuando esta fuera imprescindible para impedir mayores perjuicios.

El ayuntamiento será responsable de las consecuencias que comporte la adopción injustificada de dichas medidas, sin que ello exima al propietario de la íntegra responsabilidad en la conservación de sus bienes conforme a las exigencias de la seguridad, siéndole repercutibles los gastos realizados por el ayuntamiento, hasta el límite del deber normal de conservación.

La adopción de las medidas cautelares dispuestas por el ayuntamiento para evitar la ruina inminente no presuponen la declaración de la situación legal de estado de ruina, pero determinan el inicio del procedimiento para su declaración de acuerdo con lo establecido en el artículo 188 de esta ley.

La adopción de las medidas cautelares a que se refiere el presente artículo determinará la incoación automática de un procedimiento contradictorio al objeto de determinar el eventual incumplimiento, por parte del propietario, del deber de conservación de la edificación, conforme a los artículos 184 y 185 de esta ley.

 

¿Qué ocurre si el edificio está catalogado?

En las zonas o entornos sujetos a protección ambiental o en los edificios catalogados, solo pueden realizarse las obras expresamente autorizadas por licencia de intervención o dispuestas por orden de ejecución municipal.

Si la intervención afecta a bienes inscritos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano o en trámite de inscripción, la intervención corresponderá, en el ejercicio de sus atribuciones, al órgano competente en patrimonio histórico, cuya legislación será de obligada observancia.

A parte de la propia solicitud de declaración en ruina del edificio, es necesario aportar un dictamen suscrito por técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico normalmente) en el que se justifique que el edificio se encuentra en ruina por alguno de los casos anteriormente citados.

Nuestro trabajo se desarrolla en seis fases preliminares:

1.-DATOS DE LAS PERSONAS INTERESADAS.

2.-IDENTIFICACIÓN Y DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO QUE SE VA A DECLARAR EN RUINA.

3.-ANÁLISIS DE LAS LESIONES OBSERVADAS EN EL EDIFICIO.

4.-DESCRIPCIÓN Y VALORACIÓN DE LAS OBRAS NECESARIAS PARA SOLUCIONAR LAS LESIONES DETECTADAS.

5.-VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN.

6.-DICTÁMEN FINAL Y CONCLUSIONES.

7.- CUALQUIER OTRO DOCUMENTO QUE PUEDA SER RELEVANTE PARA LA MEJOR COMPRENSIÓN DEL INFORME: FOTOS, PLANOS, ETC…

asesoramiento edificios en estado de ruina

 Más información: https://goo.gl/YBPNVz

 

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El sector de la edificación es uno de los principales sectores económicos con evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad y en los valores culturales que entraña el patrimonio arquitectónico y, sin embargo, carece de una regulación acorde con esta importancia. La ley de ordenación de la edificación es un texto de vital importancia, no sólo para los abogados que ejercen sobre cuestiones de derecho inmobiliario o urbanístico, sino también para otros muchos profesionales, como arquitectos, arquitectos técnicos, promotores de la construcción, cooperativas de viviendas, empresas que se dediquen al suministro de materiales de construcción, etc. Fundamentalmente porque regula la responsabilidad de todos los agentes que intervengan en la construcción, así como los daños por los que se debe responder y los plazos de garantía.

Desde bt2asociados entendemos que el objetivo prioritario de la ley de ordenación de la edificación es la de regular el proceso de la edificación actualizando y complementando la configuración legal de los agentes que intervienen en el mismo, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo el mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

 

exigencias técnicas y administrativas contempladas en la ley de ordenación de la edificación (loe)

  1. Requisitos básicos de la edificación:

Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los requisitos básicos siguientes:

  • Funcionalidad
  • Seguridad
  • Habitabilidad

 

  1. Proyecto:

El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras contempladas en el artículo 2 de la ley de ordenación de la edificación. El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable.

 

  1. Licencias y autorizaciones administrativas:

La construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable

 

  1. Recepción de la obra:

La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes.

La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor, y en la misma se hará constar:

  • Las partes que intervienen.
  • La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.
  • El coste final de la ejecución material de la obra.
  • La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.
  • Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
  • Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.

El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales. En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.

Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta la ley de ordenación de la edificación se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior.

 

  1. Documentación de la obra ejecutada:

Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio

 

  1. Agentes de la edificación:

Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en la ley de ordenación de la edificación y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.

  • Promotor
  • Proyectista
  • Constructor
  • Director de obra
  • Director de la ejecución de la obra

 

  1. Los propietarios:

Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.

Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento.

 

¿Cuáles son las responsabilidades y garantías de los agentes que intervienen en un proceso de edificación?

Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, con todos desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas

En bt2asociados estamos especializados en el conocimiento de las acciones para exigir la responsabilidad prevista por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, así como de las garantías exigibles para reclamar cualquier defecto de construcción.

ley de ordenación de la edificación

Más información: https://goo.gl/NTxjep

 

 

¡Disponemos de un equipo técnico preparado y cualificado profesionalmente, con experiencia en la redacción de informes y dictámenes sobre defectos de construcción de una vivienda y asesorarle en como reclamar, consúltenos sin compromiso, en Valencia y provincia!

 

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Una de las consultas más comunes que últimamente se están planteado a esta consultoría técnica bt2asociados en todo proyecto de reforma de vivienda es la necesidad si hay que incorporar en el proyecto de ejecución de la obra un estudio de gestión de residuos de construcción y demolición.

Nuestros técnicos de bt2asociados están informados de las normativas en cuanto al marco legal de los residuos de construcción y demolición: normativa comunitaria, normativa estatal y normativa autonómica.

 

marco legal de los residuos de CONSTRUCCION y demolicion

En el ámbito autonómico, la gestión de los RCD queda regulada en la Ley 10/ 2000 de Residuos de la Comunidad Valenciana. Esta norma asume plenamente la jerarquización de la gestión de los residuos que viene impuesta por las directrices comunitarias. A diferencia de la normativa básica estatal, define el concepto de residuos inertes (artículo 4.d) y contempla los vertederos de residuos inertes y sus criterios de admisión (artículo 55).

En relación con la gestión de determinados residuos de construcción y demolición, la Comunitat Valenciana dispone de normativa específica: el Decreto 200/ 2004, de 1 de octubre, por el que se regula la utilización de residuos inertes adecuados en obras de restauración, acondicionamiento y relleno, o con fines de construcción. Esta norma regula detalladamente la reutilización de los residuos inertes en ciertas obras, sin ser considerada una operación de eliminación. Con ello, en el ámbito de la Comunitat Valenciana, se han establecido mecanismos concretos para priorizar la valorización de estos residuos frente a la práctica habitual de su eliminación mediante su depósito en vertedero.

Finalmente, la normativa valenciana, a diferencia de la directiva IPPC y de la Ley 16/ 2002 del mismo nombre, somete al régimen jurídico de la autorización ambiental integrada a los vertederos de residuos inertes, conforme a la modificación operada en el apartado 5.2 del anexo II de la Ley 2/ 2006, de 5 de mayo, de la Generalitat, de Prevención de la Contaminación y Calidad Ambiental por parte de la Disposición Adicional Segunda del Decreto 127/ 2006, de 15 de septiembre, del Consell.

El PIR97 de la Comunitat Valenciana no contempla objetivos concretos de gestión de los RCD domiciliarios

 

aspectos generales sobre los RESIDUOS DE CONSTRUCCIÓN Y DEMOLICIÓN

 

¿Qué normativa regula la gestión de los Residuos de Construcción y demolición (RCDs)?

A nivel nacional el Real Decreto 105/2088, de 1 de febrero

 

¿Qué residuos tienen la consideración de RCDs a efectos del RD 105/2088?

Los residuos de la construcción y demolición objeto del análisis de este apartado se clasifican en el capítulo 17 “Residuos de la construcción y demolición” de la Lista Europea de Residuos, aprobada por Orden MAM/ 304/ 2002, y más concretamente en los siguientes códigos LER:

residuos de construcción y demolición

CODIGO LER: Código del residuo según la Lista de Residuos incluida en el Anejo 2 de la Orden MAM/304/2002, de 8 de febrero, por la que se publican las operaciones de valorización y eliminación de residuos y la lista europea de residuos.

GESTION FINAL: Código de la operación de gestión según el Anejo 1 de la Orden MAM/304/2002, de 8 de febrero, por la que se publican las operaciones de valorización y eliminación de residuos y la lista europea de residuos. La operación prioritaria se indica en primer lugar. Se admiten operaciones de gestión intermedia en estaciones de transferencia (R12, R13, o D15), siempre que la gestión final sea la prevista en la tabla.

 

No se consideran RCDS:

  • Las tierras y piedras no contaminadas por sustancias peligrosas destinadas a reutilización, restauración, acondicionamiento o relleno.
  • Los residuos de industrias extractivas
  • Los lodos de dragado no peligrosos reubicados en el interior de las aguas superficiales derivados de las actividades de gestión de las aguas
  • Los residuos provenientes de obras menores de construcción o reparación domiciliaria, cuando no superen los 50 Kg. de peso.
  • Los residuos generados en obras de construcción y demolición regulados por legislación específica de residuos peligrosos y no peligrosos, a excepción si se encuentran mezclados con otros RCDs. Por ejemplo, residuos peligrosos mezclados con residuos de hormigón, ladrillos, etc.

 

¿Cuáles son las obligaciones del productor de residuos de construcción y demolición?

Además de los requisitos exigidos por la legislación sobre residuos, el productor de residuos de construcción y demolición deberá cumplir con las siguientes obligaciones:

I.- Incluir en el proyecto de ejecución de la obra un estudio de gestión de residuos de construcción y demolición, que contendrá como mínimo:

1.1.- Una estimación de la cantidad, expresada en toneladas y en metros cúbicos, de los residuos de construcción y demolición que se generarán en la obra, codificados con arreglo a la lista europea de residuos publicada por Orden MAM/304/2002, de 8 de febrero, por la que se publican las operaciones de valorización y eliminación de residuos y la lista europea de residuos, o norma que la sustituya.

  1. Las medidas para la prevención de residuos en la obra objeto del proyecto. Las operaciones de reutilización, valorización o eliminación a que se destinarán los residuos que se generarán en la obra.
  2. Las medidas para la separación de los residuos en obra, en particular, para el cumplimiento por parte del poseedor de los residuos, de la obligación establecida en el apartado 5 del artículo 5.
  3. Los planos de las instalaciones previstas para el almacenamiento, manejo, separación y, en su caso, otras operaciones de gestión de los residuos de construcción y demolición dentro de la obra. Posteriormente, dichos planos podrán ser objeto de adaptación a las características particulares de la obra y sus sistemas de ejecución, previo acuerdo de la dirección facultativa de la obra.
  4. Las prescripciones del pliego de prescripciones técnicas particulares del proyecto, en relación con el almacenamiento, manejo, separación y, en su caso, otras operaciones de gestión de los residuos de construcción y demolición dentro de la obra.
  5. Una valoración del coste previsto de la gestión de los residuos de construcción y demolición que formará parte del presupuesto del proyecto en capítulo independiente.

1.2.- En obras de demolición, rehabilitación, reparación o reforma, hacer un inventario de los residuos peligrosos que se generarán, que deberá incluirse en el estudio de gestión a que se refiere la letra a) del apartado 1, así como prever su retirada selectiva, con el fin de evitar la mezcla entre ellos o con otros residuos no peligrosos, y asegurar su envío a gestores autorizados de residuos peligrosos.

1.3.-Disponer de la documentación que acredite que los residuos de construcción y demolición realmente producidos en sus obras han sido gestionados, en su caso, en obra o entregados a una instalación de valorización o de eliminación para su tratamiento por gestor de residuos autorizado, en los términos recogidos en este real decreto y, en particular, en el estudio de gestión de residuos de la obra o en sus modificaciones. La documentación correspondiente a cada año natural deberá mantenerse durante los cinco años siguientes.

1.4.-En el caso de obras sometidas a licencia urbanística, constituir, cuando proceda, en los términos previstos en la legislación de las comunidades autónomas, la fianza o garantía financiera equivalente que asegure el cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha licencia en relación con los residuos de construcción y demolición de la obra.

2.- En el caso de obras de edificación, cuando se presente un proyecto básico para la obtención de la licencia urbanística, dicho proyecto contendrá, al menos, los documentos referidos en los números 1.º, 2.º, 3.º, 4.º y 7.º de la letra a) y en la letra b) del apartado 1.

 

¿Qué datos contempla un estudio de gestión de residuos realziado por bt2 asociados?

Nuestro trabajo se desarrolla en siete fases

  1. Una estimación de la cantidad, expresada en toneladas y en metros cúbicos, de los residuos de construcción y demolición que se generarán en la obra, codificados con arreglo a la lista europea de residuos publicada por Orden MAM/304/2002, de 8 de febrero, por la que se publican las operaciones de valorización y eliminación de residuos, la lista europea de residuos o norma que la sustituya y calculada a partir de coeficientes experimentales o del cálculo real a partir de la medición de elementos.
  2. Las medidas para la prevención de residuos en la obra objeto del proyecto.
  3. Las operaciones de reutilización, valorización o eliminación; destino de los residuos que se generarán en la obra.
  4. Las medidas para la separación de los residuos en obra, en particular, para el cumplimiento por parte del poseedor de los residuos, de la obligación establecida en el apartado 5º del artículo 5 del RD 105/2008.
  5. Los planos de las instalaciones previstas para el almacenamiento, manejo, separación y en su caso, otras operaciones de gestión de los residuos de construcción y demolición dentro de la obra.
  6. Las prescripciones del pliego de prescripciones técnicas particulares del proyecto, en relación con el almacenamiento, manejo, separación y en su caso, otras operaciones de gestión de los residuos de construcción y demolición dentro de la obra.
  7. Una valoración del coste previsto de la gestión de los residuos de construcción y demolición que formará parte del presupuesto del proyecto en capítulo independiente.

 

residuos de construcción y demolición

Más información: https://goo.gl/pVJVrM

 

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En bt2asociados realizamos los trámites completos de la Declaración Responsable referente al uso de la Vivienda Turística en Valencia, Rellenamos la solicitud Hojas de Reclamaciones y el modelo 9922, Pagamos las tasas, Presentamos Declaración Responsable en Servicio Territorial de Turismo en Valencia junto con el pago de tasa 9922, realizamos el certificado de habitabilidad, tramitamos la licencia de segunda ocupación y le entregamos las hojas de reclamaciones.

bt2asociados, con el ánimo de informar a todos nuestros clientes les resumimos las últimas publicaciones realizadas por los medios periodísticos relativos a la vivienda turística en valencia.

Algunos de los últimos titulares de los medios periodísticos:

  • València planta cara a los apartamentos turísticos ilegales
  • València negociará con Airbnb para que oferte solo apartamentos turísticos legales
  • El ultimátum de Valencia a Airbnb: o pacta una tasa o sanciones y clausura de apartamentos ilegales
  • Valencia planteará una tasa para apartamentos turísticos
  • La Agència Valenciana de Turisme controlará la oferta ilegal de apartamentos turísticos
  • El Ayuntamiento de Valencia detecta 2.429 viviendas turísticas sin registrar

 

De todas estas publicaciones vamos a extraer lo más interesante para vuestro conocimiento.

El Ayuntamiento ha realizado un estudio de oferta turística en Valencia, para conocer con exactitud la cantidad de viviendas turísticas,  tras consultar el registro de la Agència Valenciana del Turisme (AVT) las 27 plataformas de alquiler que operan en Valencia se han censado 4.174 viviendas para uso turístico, de las que más de la mitad, 2.429, son alegales,  no están inscritos en el registro de la Agencia Valenciana de Turismo y, por lo tanto, fuera del control de la administración y tampoco se tiene constancia de que estén dados de alta en Hacienda para el pago de impuestos.

 

Distribución de la oferta de la vivienda turística en Valencia Capital por distritos:

Ciutat Vella (34 %), seguido del barrio Extramurs (12%), l’Eixample (11%) y Poblats Marítims (10%), Camins del Grau (5%), Campanar (4%),   Quatre Carreres (4%), La Saidia(4%).

 

De los datos ofrecidos en el estudio podemos decir que:

Las viviendas turísticas con 4.714 viviendas, suponen el 48,60 % de toda la oferta de alojamiento de la ciudad con 18.102 plazas, mientras que los 82 hoteles alcanzan el 43,4% con 16.191 plazas, pensiones y campings con 64 unidades 2.953 plazas y un 7.93 %.

vivienda turistica en valencia

En cuanto a criterios de demanda, las entradas y pernoctaciones en la ciudad de Valencia se distribuyen de la siguiente forma: (año 2016)

En Valencia de los 2.387.093 viajeros que se alojaron en hoteles, viviendas turísticas y otros establecimientos, realizaron 6.189.949 pernoctaciones.

En Hoteles 1.741.077 72 viajeros se alojaron (72,63%) con 3.866.864 pernoctaciones (62,47%)

En viviendas turísticas 639.770 viajeros se alojaron (26,69 %) con 2.285.375 pernoctaciones (36.92 %), el resto de pernoctaciones y viajeros corresponden a Otro tipo de alojamientos.

La oferta de plazas de alojamiento turístico es mayor en viviendas que en hoteles, pero, las pernoctaciones y por tanto el volumen de negocio sigue siendo mayor en hoteles.

vivienda turistica en Valencia

Según lo publicado hasta la fecha destacamos los siguientes comentarios:

Los datos no dejan lugar a dudas, València ya está “saturada” de apartamentos turísticos, pese a que los visitantes prefieren alojarse mayoritariamente en hoteles.

El Consistorio tiene capacidad de inspeccionar a través de la Policía Local los apartamentos no reglados y sancionarlos, como una medida de presión.

Se impondrá una tasa por cada vivienda turística que se inscriba en plataformas digitales, como Airbnb con el fin de “evitar el alquiler ilegal, limitar el número de días que se puede ofrecer la vivienda.

El objetivo es tener “mayores elementos de control con el cumplimento de las normas, que se paguen impuestos y den de alta a sus trabajadores.”

En València hay 6,6 apartamentos turísticos por cada 1.000 habitantes por debajo de los 9,8 de Barcelona y con porcentajes similares a ciudades como Málaga, Sevilla y muy lejos de Barcelona, donde se alcanzan los 9,8

 

VIVIENDAS TURÍSTICAS PROPUESTAS MUNICIPALES

Acción 1 MESA DE TRABAJO AYUNTAMIENTO DE VALÈNCIA Y AGENCIA VALENCIANA DE TURISMO. Objetivo Ayudar a fijar un marco normativo a nivel autonómico que repercuta en un correcto desarrollo del sector en Valencia y destinos urbanos valencianos.

Acción 2 OBSERVATORIO SOBRE LA VIVIENDA TURÍSTICA EN VALÈNCIA. Objetivo Disponer de estadísticas fiables y estudios sectoriales válidos para la posterior toma de decisiones

Acción 3 CAMPAÑA DE INFORMACIÓN SOBRE EL MARCO LEGAL QUE REGULA LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS. Objetivo Informar del marco legal que regula el alquiler de vivienda turística para propietarios particulares.

Acción 4 MESA DE TRABAJO AYUNTAMIENTO Y ASOCIACIONES QUE ENGLOBAN AL SECTOR DE VIVIENDAS TURÍSTICAS. Objetivo Mejorar la integración de las viviendas en el modelo turístico de Valencia.

Acción 5 CONVENIO DE COLABORACIÓN AYUNTAMIENTO-PLATAFORMAS COLABORATIVAS (P2P) Objetivo. Establecer un marco de colaboración entre el Ayuntamiento y las principales plataformas de HomeSharing que mejore la planificación turística y urbana de la ciudad.

Acción 6 INTRODUCIR EL ELEMENTO TURÍSTICO EN LA FUTURA ORDENANZA DE CONVIVENCIA. Objetivo Respetar por parte de los usuarios y usuarias de viviendas turísticas las normas de convivencia de las comunidades de vecinos donde se alojen.

Acción 7 PROPUESTA DE REGULACIÓN URBANÍSTICA DE VIVIENDAS TURÍSTICAS. Objetivo Contempla en la normativa urbanística de la ciudad la actual realidad existente en materia de viviendas turísticas, incorporando las demandas formuladas en los talleres de participación pública realizados.

 

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