Este texto tiene como objetivo exponer una serie de conclusiones tras el análisis del RD 1492/2011, Reglamento de Valoración de la Ley del Suelo de reciente aprobación. Hemos estudiado exclusivamente la incidencia de la normativa del valor del suelo en los criterios técnicos aplicables en la realización de las valoraciones sujetas a la ECO 805/2003, sin enjuiciar su posible influencia o impacto en el mercado de suelo, en las operaciones o plazos de los desarrollos urbanísticos, ni en los trámites administrativos en los que se produzcan actos sometidos a la aplicación del Reglamento.

El valor del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en RD 1492/2011 de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo cuando tengan por objeto:

1. La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
2. La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.
3. La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
4. La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

Las valoraciones se entienden referidas:

• Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que las motive.
• Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta.
• Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que la motive.
• Cuando la valoración sea necesaria a los efectos de determinar la indemnización por responsabilidad patrimonial de la Administración Pública, al momento de la entrada en vigor de la disposición o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesión.

¿Cuáles son los criterios generales para la TASACIÓN DEL VALOR DEL SUELO?

Hay que tener en cuenta que el valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.ley

El valor del suelo deberá tasarse en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive. Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta ley.

Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la tasación del valor del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.

En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.

Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.

La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.

La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.

Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.

¿Qué aspectos hay que tener en cuenta a la hora de realizar una TASACIÓN DEL SUELO EN ZONA RURAL?

En bt2asociados tomamos las siguientes pautas a seguir a la hora de calcular el valor del suelo en zona rural:

Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima:

• Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
• La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
• El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
• Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
• Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.

En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aun plenamente realizados

¿Qué factores hay que tener en cuenta a la hora de realizar una valoración en suelo urbanizable?

Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

• Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
• Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
• Se aplicará a dicha edificabilidad la repercusión del valor del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
• e la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

• El determinado por la tasación conjunta del valor del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.
• El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al valor del suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.

¿Qué puntos más relevantes aparecen en el RD 1492/2011?

• Como ya recogía la Ley del Suelo, los criterios de valoración pormenorizados en el Reglamento se aplican de forma exclusiva a las finalidades previstas en la ley. Las valoraciones para otras finalidades (las financieras recogidas en la ECO 805/2003 o las catastrales) se siguen rigiendo con carácter general por su propia normativa.
• De forma global, no hay ningún cambio importante respecto del TRLS 2/2008. Como ya se ha indicado, el Reglamento sólo desarrolla el Título III de la LS, relativo a las valoraciones. Se definen con más detalle determinados criterios a tener en cuenta en las valoraciones, y se incorporan las fórmulas matemáticas que deben aplicarse en cada situación.
• En cuanto a la valoración del suelo rural se abandona el método de comparación en favor del método de capitalización de rentas (ya se recogía en la LS). Se tipifican las clases de explotaciones rurales, introduciendo criterios específicos para cada tipología, así como las fórmulas matemáticas correspondientes a cada una. Se definen los conceptos de renta real y potencial, y las condiciones para aplicar cada una de ellas. Además, se pormenoriza la determinación del factor de localización, como una forma de tener en cuenta una circunstancia que influye habitualmente en el precio del suelo rústico.
• En cuanto al suelo urbanizado, la novedad más significativa es que define de forma expresa la inclusión de los suelos que el planeamiento incluye en áreas de reforma o renovación urbana (suelos urbanos no consolidados) como suelo en situación de urbanizado, y por tanto, se valora con los criterios para el suelo urbanizado, no como suelo rural.
• Se mantiene el método residual estático como método de valoración cuando el suelo urbanizado está vacante; y el método de comparación, cuando está edificado o en curso de edificación, incluyendo tanto el suelo como la edificación. También se detallan los criterios para aplicar el método de comparación. Se establece la prioridad de valoraciones obtenidas mediante procesos estadísticos sobre estimaciones basadas en la experiencia del tasador.
• Mantiene el criterio de valoración por el método de comparación para los inmuebles en construcción en el suelo urbanizado (sin especificar si se refiere al valor en hipótesis de edificio terminado HET o al estado actual) y sin mencionar en ningún momento el coste de reposición como método de valoración posible para estos inmuebles. Este criterio puede suponer una dificultad en las valoraciones de inmuebles no terminados, dada la dificultad de encontrar datos de transacciones u ofertas de inmuebles que tienen su ejecución en curso.
• Incorpora una serie de anexos con tabulaciones de los factores utilizados en las diferentes fórmulas; coeficientes correctores del tipo de capitalización en explotaciones agropecuarias y forestales, coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación, vida útil máxima de edificaciones, construcciones e instalaciones y primas de riesgo.

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