¿Qué es el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE)?
El Informe de Evaluación de los Edificios (en adelante IEE) es un documento en el que se acredita la situación en la que se encuentran los edificios, al menos en relación con su estado de conservación, con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, y con el grado de su eficiencia energética. La Administración urbanística puede requerirlo a los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, según un calendario establecido.
¿Qué normativa existe?
La normativa básica de referencia es estatal, concretamente el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, publicado en el BOE núm. 261 de 31 de Octubre de 2015, y vigente desde ese mismo día. Este Real Decreto contiene un Título III dedicado al “Informe de Evaluación de los Edificios”. Los artículos y disposiciones que hacen referencia al mismo son los siguientes:
- Artículo 29. El Informe de Evaluación de los Edificios.
- Artículo 30. Capacitación para el Informe de Evaluación de los Edificios.
- Disposición adicional primera. Sistema de información urbana y demás información al servicio de las políticas públicas para un medio urbano sostenible.
- Disposición transitoria segunda. Calendario para la realización del Informe de Evaluación de los Edificios.
- Disposición final primera. Cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios.
Sin perjuicio de esta regulación estatal, que tiene carácter básico, puede existir normativa autonómica o municipal que la desarrolle.
¿Quién está obligado?
Según el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, están obligados los propietarios de inmuebles ubicados en edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan una antigüedad superior a los 50 años. Según el artículo 2, apartado 6 de dicho Real Decreto, se entiende por edificio de tipología residencial de vivienda colectiva: “el compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles o residencias”. En principio, y salvo que así lo exija la normativa autonómica o municipal, están excluidas por tanto las viviendas unifamiliares.
También están obligados a realizar el IEE los propietarios de cualquier edificio, con independencia de su antigüedad, cuando pretendan solicitar ayudas públicas para realizar obras de conservación, de accesibilidad universal o eficiencia energética, y siempre con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
La normativa autonómica o municipal puede exigir el IEE para el resto de los edificios, pudiendo establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de su ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.
El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación regulado por el Real Decreto 7/2015 tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanística aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de inspección técnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido.
Este documento es obligatorio en edificios con una antigüedad superior a 50 años, así como en los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas para obras de rehabilitación, según se explicita en la misma normativa. Por su parte, también deben someterse a este procedimiento los edificios catalogados y aquellos que lo determine la normativa autonómica o la municipal.
Debido a su importancia y complejidad, estos informes tienen que ser realizados por profesionales competentes, ya sean arquitectos o arquitectos técnicos.
La seguridad no se improvisa
Los administradores de fincas son conocedores seguramente de la normativa estatal y saben que ésta obliga a la realización de un Informe de Evaluación de Edificios de tipo “residencial vivienda”, , según RDL 7/2015, artc. 29. para construcciones con una antigüedad de más de 50 años. Según esta normativa, las corporaciones municipales se encuentran obligadas a conformar sus ordenanzas y exigir su cumplimiento a los sujetos afectados. Sin embargo, un gran número de ayuntamientos de la provincia aún no han elaborado la preceptiva ordenanza que desarrolle la normativa estatal anulada (RDL 7/2015, BOE 31/10/2015), con la que se debería garantizar el cumplimiento de las condiciones mínimas de conservación exigidas, así como su accesibilidad (Decreto 39/2004 y DB-SUA9 del CTE) y su grado de eficiencia energética (RD 235/2013, modificado por RD 564/2017). La inexistencia de estos reglamentos en muchos municipios propicia que algunas comunidades de propietarios hagan una dejación de sus obligaciones, lo que pone en peligro la seguridad de los viandantes, al quedar expuestos a la posible caída de balcones o cornisas de edificios. Los residentes en estas construcciones también pueden sufrir las consecuencias, ya que, si no se realizan las preceptivas inspecciones, nadie alertará de la necesidad de una intervención en caso de que la edificación así lo requiera.
Por otra parte, al tener las inspecciones un carácter eminentemente visual, es muy importante contratar los servicios de un profesional cualificado, ya que en ocasiones los signos de un proceso patológico no siempre son perceptibles a simple vista. Por tanto, es muy importante realizar una diagnosis que permita la detección precoz de cualquier lesión. Cuanto más tiempo tardemos en abordar su reparación, mayores serán los daños presentes en nuestro inmueble.
¿Cuál es la finalidad del Informe de Evaluación del Edificio?
Con esta intención nace el Informe de Evaluación del Edificio que nos proporciona un diagnóstico profesional especializado del estado de nuestra propiedad, emitido por arquitecto técnico o arquitecto, y que debe realizarse a todos los edificios con una antigüedad superior a los 50 años.
Conscientes de la enorme responsabilidad de los arquitectos técnicos a la hora de afrontar estas cuestiones, en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Valencia y el Instituto Valenciano de la Edificación IVE desarrolla un completo programa de formación continuada a través de sus plataformas, abordando temas relativos a las inspecciones y a la rehabilitación edificatoria, entre otros. El CAATValencia invierte en el reciclaje y puesta al día constante de sus colegiados, el arquitecto es el profesional mejor cualificado para garantizar la seguridad de su edificio, para programar la intervención más adecuada o prestarle el mejor asesoramiento. La seguridad no se improvisa.
Para cualquier asesoramiento que tenga relación con las patologías en edificaciones, le recomendamos que se ponga siempre en manos de un arquitecto técnico. Las administraciones locales están obligadas, según el artc. 171 de la LOTUP, a regular mediante un registro de edificios a rehabilitar. Especial importancia tiene la disposición transitoria segunda del RDL 7/2015, de 30 de octubre en el que establece que para las viviendas colectivas que a fecha de 23 de junio de 2013 tuvieran una edad superior a 50 años, el día 28 de junio de 2018, como máximo, tienen de plazo para efectuar el Informe de Evaluación de Edificios (IEE).
En bt2asociados sabemos lo importante que las inspecciones reglamentarias o también llamados mantenimiento técnico legales, son operaciones de mantenimiento que siempre hacen referencia a comprobaciones de seguridad y correcto funcionamiento de las instalaciones, no a operaciones de mantenimiento que incrementen la durabilidad de las mismas. Es por esto la importancia de conocer bien y hacer los mantenimientos correspondientes y con la periodicidad determinada reglamentaria. Te informamos y asesoramos sobre todo lo relativo a informes de evaluación de los edificios
Por todo lo anterior nuestros TÉCNICOS de bt2 asociados disponen del conocimiento básico y fundamental en materia de inspección y evaluación de los edificios, fundamentalmente de tipología residencial, para conocer su estado de conservación y su capacitación para dar respuestas a sus funcionalidad y habitabilidad, con las garantías suficiente. Así mismo se orienta al alumno para afrontar un análisis detallado sobre patologías o incidencias detectadas, y abordar adecuadamente la rehabilitación del edificio en caso de ser necesario, figurando en el listado de los de profesionales publicados por el Instituto Valenciano de la Edificación IVE.
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